Calcul des frais de notaire viager : l’essentiel à savoir

Calcul Frais Notaire Viager

Comme dans tout autre type de transaction immobilière, le notaire est un acteur incontournable dans le cadre d’un viager. Il établit les actes, les authentifie, rédige les contrats et accompagne les différentes parties tout au long de la procédure de vente. Mais comment est effectué le calcul des frais de notaire dans le cadre d’une vente en viager ? Les réponses dans ce guide.

Petit rappel : qu’est-ce qu’un viager ?

Avant de nous pencher sur les règles de calcul des frais de notaire, revenons rapidement sur ce qu’est une vente en viager et les différentes formes qu’elle peut prendre.

Définition

Le viager est un contrat de vente de bien immobilier dans lequel l’acheteur (le débirentier), verse au propriétaire (le crédirentier) tout au long de sa vie, une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Dans certains cas, l’acheteur peut également verser une première somme d’argent à la signature de l’acte de vente. Ce montant est appelé "bouquet".

Les montants du bouquet et de la rente sont définis en fonction de la valeur vénale du bien, l’espérance de vie du vendeur, le taux de rendement du capital et le statut du bien (libre ou occupé). Cette opération permet au vendeur de bénéficier d’une rente à vie à partir de la date de signature de l’acte de vente. Quant à l’acheteur, il peut potentiellement acheter un bien à un prix avantageux par rapport à sa valeur réelle tout en échelonnant son paiement.

Les différentes formules de viager

On distingue principalement deux formules de viager :

  • Le viager occupé : dans ce type de contrat, le vendeur cède ses droits de propriété à l’acheteur dès la signature du contrat. Cependant, il conserve son droit d’usage et d’habitation. Par conséquent, il continue à jouir du bien tout au long de sa vie. L’acheteur ne peut donc l’occuper qu’au décès du vendeur ;
  • Le viager libre : dans ce cas de figure, l’acheteur récupère les droits d’usage et d’habitation dès la signature du contrat. Il peut donc occuper le bien immédiatement sans devoir attendre le décès du vendeur.

Comment calculer les frais de notaire selon le type de viager ?

Dans le cadre d’un achat en viager, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur et comprennent entre autres des émoluments. Le montant de ces derniers est défini en fonction du prix de vente du bien et d’un barème établi par l’Office National des Notaires de France.

Il est ainsi de :

  • 3,9% si la valeur du bien est inférieure à 6 500 € ;
  • 1,6% si le bien vaut entre 6 500 € et 18 000 € ;
  • 1,08% pour les biens valant entre 18 000 € et 65 000 € ;
  • 0,8% pour tout bien valant plus de 65 000 €.

Il faut cependant savoir que l’assiette de calcul varie en fonction du type de viager. On distingue ainsi les cas suivants :

L’assiette de calcul pour un viager libre

Dans le cas d’un viager libre, c'est la valeur réelle du bien qui détermine le montant des frais de notaire.

Calcul Des Frais De Notaire Viager

L’assiette de calcul pour un viager occupé

Pour un viager occupé, les frais du notaire ne sont pas calculés sur la base de la valeur marchande du bien, car le vendeur continue d’en jouir. Ils sont plutôt calculés en fonction de la nue-propriété du bien. En d’autres termes, le notaire doit tenir compte de la valeur marchande décotée de la valeur d’occupation. Le pourcentage de la valeur d’occupation est défini par le contrat de vente.

Voici un exemple pour mieux comprendre. Prenons un bien immobilier d’une valeur de 100 000 € vendu en viager occupé, avec une valeur d’occupation estimée à 40 % de la valeur du bien. La nue-propriété revient donc ici à : 100 000 € – 40 000 € = 60 000 €. Les frais de notaire seront donc calculés sur la base des 60 000 euros.

Précisons que le montant du bouquet n’a aucun impact sur le montant des frais de notaire.

Quelles sont les autres composantes des frais de notaire ?

En plus des honoraires variables dont le montant dépend du type de viager, les frais de notaire comprennent également :

  • Les honoraires fixes : ce sont des émoluments fixes versés au notaire pour l’ensemble des formalités administratives dont il a la charge. Leur montant est fixé en fonction des tarifs pratiqués par le notaire ainsi que de la zone géographique du bien. Ces frais sont négociables ;
  • La TVA applicable ;
  • Les droits payés au Trésor Public : ils comprennent les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et les taxes complémentaires ;
  • Les débours : Ce sont des frais payés par le notaire à différents intermédiaires (l’état civil, le cadastre, l’état de conservation des hypothèques, etc.) en rapport avec le dossier de vente. Ils vous sont donc refacturés par la suite ou sont directement ajoutés aux honoraires fixes. Certains notaires exigent également de l’acheteur, la constitution d’une provision. Celle-ci est régularisée à la fin de l’opération de vente. Tout éventuel trop-perçu est reversé.

Sachez, pour finir, qu’il est possible d’utiliser un simulateur en ligne pour avoir une idée assez précise des frais de notaire à débourser dans le cadre d’un viager. Ce type d’outil en ligne est simple, pratique et rapide.

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