Bien que cela ne soit pas normalement autorisé par la loi, les cas de copropriété sans syndic ne sont pas rares. Compte tenu du rôle majeur que joue ce professionnel dans l’administration des parties communes d’un immeuble, cette situation pose un certain nombre de problèmes.
Mais dans quels cas une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ? Quels sont les risques liés à ces cas de figure ? Comment y remédier ? Réponses et conseils de nos experts dans cet article.
Copropriété sans syndic : dans quels cas cela peut-il arriver ?
Avant toute chose, sachez que si l’on se tient aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation d’un syndic est obligatoire pour toute copropriété. Toutefois, dans certains contextes, cela peut bel et bien arriver. Voici les cas les plus courants :
Non-renouvellement du mandat du syndic
Une copropriété peut se retrouver sans syndic si aucune assemblée générale n’a été convoquée pour renouveler le mandat du syndic précédent ou pour choisir son successeur. Cette situation survient généralement à la suite d’un problème de gestion au sein de la copropriété.
Majorité absolue non atteinte au cours du vote
Il s’agit de l’une des causes les plus récurrentes de l’absence d’un syndic de copropriété. Pour rappel, le syndic est élu à la majorité absolue des votes de tous les copropriétaires au cours d’une assemblée générale.
Malheureusement, il peut arriver qu’un défaut d’accord survienne et que cette majorité ne soit pas atteinte au terme du vote. Cette situation s’est notamment amplifiée lorsque les assemblées générales physiques étaient supprimées à cause de la pandémie de la Covid-19.
En effet, le vote par correspondance n’était pas assez efficace et ne permettait pas d’atteindre le nombre de voix requis.
Incapacité du syndic à exercer
Suite à un grave accident ou à une maladie, le syndic élu pour gérer un immeuble peut se retrouver empêché d’exercer convenablement ses fonctions. Même s’il s’agit d’un cas relativement rare, cela arrive bel et bien.
Dans certains cas extrêmes, le décès du syndic peut aussi expliquer les cas de copropriété sans syndic.
À noter : un syndic professionnel qui perd sa garantie financière peut aussi se retrouver dans l’incapacité de poursuivre son mandat.
Absence de syndic pour une copropriété : risques et conséquences
Une copropriété sans syndic se retrouve dans l’irrégularité et s’expose à des sanctions. La première est la saisie du tribunal judiciaire. De même, elle s’expose à de sérieux problèmes qui pourraient empêcher son bon fonctionnement.
Rappelons qu’en matière de gestion administrative, le syndic s’occupe notamment de :
- L’administration de l’immeuble ;
- Sa conservation et son entretien ;
- L’exécution des travaux nécessaires en cas d’urgence.
Dans ce dernier cas par exemple, sa signature est indispensable à chaque étape du processus. Ainsi, en son absence, il n'est pas possible d'effectuer les travaux.
De plus, toutes les ventes de lots au sein de la copropriété sont suspendues. En effet, seul le syndic dispose des autorisations nécessaires pour fournir préalablement un bilan comptable relatif aux lots à vendre.
Par ailleurs, sans syndic, une copropriété peut avoir du mal à souscrire une assurance pour couvrir les parties communes. La plupart des assureurs sont en effet réticents à assurer une copropriété sans syndic.
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Comment régler le problème de copropriété sans syndic ?
Au regard des conséquences liées à l’absence de syndic pour une copropriété, il est nécessaire que les copropriétaires réagissent rapidement pour trouver des solutions. L’une des plus recommandées est la convocation, au plus tôt, d’une assemblée générale, afin de désigner un nouveau syndic.
Comment convoquer une assemblée générale sans syndic ?
La loi prévoit une procédure pour résoudre le problème d’absence de syndic dans une copropriété. Les dispositions à prendre sont détaillées dans l’article 46 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par Décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019 — art. 8).
En résumé, une fois saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou membres du conseil syndical, c’est le président du tribunal judiciaire qui désigne un nouveau syndic par ordonnance.
Celui-ci remplit les missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance et administre la copropriété dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965. Deux mois avant la fin de ses fonctions, il doit convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic.
Qui d’autre peut convoquer une assemblée générale en l’absence de syndic ?
Pour pallier facilement l’absence de syndic dans une copropriété, la loi Macron du 6 août 2015 apporte des solutions encore plus efficaces. En effet, l’article 88 de cette loi permet à n’importe lequel des copropriétaires de convoquer une assemblée générale pour la désignation d’un nouveau syndic.
Afin de garantir la légitimité de cette AG, il est important de bien respecter toutes les règles prévues par la législation.
Bon à savoir :
Si la copropriété a des difficultés à trouver et à élire un syndic de copropriété professionnel, elle peut se tourner vers un syndic non professionnel. Il peut notamment s’agir d’un syndic bénévole dont la rémunération est, par exemple, largement inférieure à celle d’un professionnel.
En plus des avantages financiers qu’elle offre, cette option favorise une gestion efficace de l’immeuble.
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