Les meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière en 2020

Defiscalisation Immobiliere

En 2020, il existe toujours de nombreuses manières de réduire sa charge fiscale en investissant dans l'immobilier. Le choix d'un dispositif de défiscalisation immobilière dépend de la situation de chacun et du type d'investissement retenu.

Investir dans le neuf

Depuis 2015, la loi Pinel soutient l'investissement locatif dans le neuf. Elle accorde une réduction d'impôt aux propriétaires d'un logement neuf destiné à la location et devant servir de résidence principale au locataire.

Cet avantage fiscal est calculé sur la valeur du bien, qui est plafonnée. L'importance de la réduction fiscale dépend de la durée pendant laquelle le propriétaire s'engage à louer son bien.

Le propriétaire doit également accepter des locataires aux revenus modérés et respecter le plafonnement des loyers, différent selon la zone où se situe le logement.

De son côté, comme on le voit sur le site defiscalisation.immo, le dispositif Censi Bouvard, reconduit en 2020, permet au propriétaire d'un bien meublé mis en location, et situé dans une résidence services, réservée aux étudiants ou aux seniors, ou dans une résidence de tourisme classée, de profiter d'une réduction d'impôt et d'une récupération de la TVA.

Les dispositifs de défiscalisation dans l'ancien

Un nouveau dispositif, la loi Denormandie, s'adresse aux propriétaires d'un bien ancien et mis en location, souhaitant entreprendre des travaux de rénovation. Ces dispositions s'inscrivent dans la volonté des pouvoirs publics de réhabiliter le parc immobilier ancien.

Ce dispositif se traduit par une diminution d'impôt, accordée aux personnes achetant, dans une ville bénéficiaire d'un programme spécifique de réhabilitation de l'habitat, un bien ancien qu'elles ont l'intention de rénover.

Adoptée en 1962, et toujours valable, avec des modifications, en 2020, la loi Malraux offre une autre opportunité de défiscalisation aux personnes souhaitant investir dans l'ancien.

Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit entreprendre des travaux pour rénover le logement acquis. Les sommes dépensées peuvent être, dans la limite d'un certain plafond, déduites des impôts payés par le propriétaire.

Pour y prétendre, il doit s'engager à louer le bien durant une certaine période. L'importance de la déduction fiscale dépend de la nature du quartier dans lequel se situe le bien. Par ailleurs, les travaux prévus doivent faire l'objet d'une déclaration d'utilité publique et être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

De même, en vertu de la loi Monuments historiques, plus que centenaire, le propriétaire d'un bien classé monument historique et nécessitant des travaux de restauration peut déduire de ses impôts, sans plafonnement, le montant des travaux ainsi que les intérêts des emprunts contractés.

La solution de la location meublée

L'investissement locatif dans un bien meublé offre une autre opportunité de défiscalisation. Un dispositif spécifique, toujours d'actualité en 2020, prévoit deux catégories de loueurs.

Pour être considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut remplir certaines conditions. Les revenus locatifs doivent être inférieurs à un certain montant, représentant moins de la moitié des ressources du propriétaire du logement, dont l'activité ne doit pas être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés.

Par ailleurs, la location de biens meublés ne doit pas représenter l'activité principale du propriétaire. Les loueurs de biens meublés ne remplissant pas ces conditions sont considérés comme des loueurs meublés professionnels (LMP).

Les avantages fiscaux permis par un tel dispositif sont très intéressants. En effet, le régime fiscal, qui est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est plus avantageux que l'imposition des revenus fonciers.

Par ailleurs, le régime LMNP permet d'amortir le bien acquis. Chaque année, il prévoit une charge d'amortissement qui permettra de réduire le bénéfice imposable.

Si le bien meublé fait partie d'une résidence services, pour les étudiants ou les seniors par exemple, son propriétaire pourra récupérer la TVA sur le prix d'achat du logement. Pour bénéficier de cette disposition, il devra s'engager à conserver le bien pendant une certaine période et en confier la gestion locative, durant un temps donné, à un professionnel.

Le déficit foncier

Ce dispositif concerne le propriétaire d'un bien mis en location. Son appartement peut lui coûter cher, et pas seulement à l'achat. Il doit y effectuer les travaux d'entretien et de rénovation qui ne relèvent pas du locataire, payer ses charges de copropriété et la taxe foncière ou encore régler ses cotisations d'assurance.

Si ces charges sont supérieures au revenu des loyers perçus, il peut, en vertu du mécanisme du déficit foncier, déduire le montant de ce déficit de son revenu global.

Il ne peut toutefois le faire que dans la limite d'un certain plafond et si le logement est loué sur une certaine période. Par ailleurs, certaines dépenses, comme les intérêts d'emprunt, ne sont pas déductibles du revenu du propriétaire.

Si le déficit foncier excède le plafond prévu, ce surplus n'est pas perdu pour autant. Il pourra être reporté, dans certaines conditions, sur le revenu foncier des dix prochaines années.