Bien définir la cible
Avant de se lancer dans l’investissement, il est important de définir la cible, c’est-à-dire les futurs locataires. En effet, il est préférable d’acheter un logement de petite surface près d’une université ou du centre-ville car ce type de logement est prisé par les étudiants ou les célibataires.
Un logement plus grand sera plutôt destiné à un couple avec des enfants et devra donc être situé de préférence près d’une école, d’une crèche ou d’un collège. La présence des espaces verts et des commerces à proximité du logement est également importante. Chaque cible a ses avantages et ses inconvénients. Une grande surface est plus chère à l’achat et parfois plus difficile à louer, mais une fois la famille installée dans le logement, elle y restera pour plusieurs années. En revanche, avec un logement de petite surface, la location sera plus rapide mais le changement de locataire plus fréquent.
Autre choix stratégique : une location nue ou meublée. Les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes qui se déplacent régulièrement préfèreront logement meublé. Au contraire, les familles possèdent généralement déjà des meubles et auront une préférence pour une location nue.
Effectuer une analyse du marché locatif
Il est important d’analyser l’attractivité du quartier ou de la ville pour être sûr d’attirer les locataires. Une ville où il y a du travail, des projets de développement, des commerces de proximité, où la sécurité est très présente a toutes ses chances de convaincre les locataires.
Il peut également être intéressant d’aller à la rencontre des habitants du quartier pour connaître leurs avis sur leur quartier, les aménagements à venir, les avantages… L’idée est de choisir l'emplacement du bien en tenant compte des possibles envies des futurs locataires. Se rendre sur place permet de mieux s’approprier le lieu, de découvrir aussi l’environnement et d’éviter ainsi les mauvaises surprises.
Cette démarche sera également l’occasion de déterminer quels seront les biens les plus recherchés par les locataires.
Investir dans une région attractive
Pour bien investir dans l’immobilier neuf, le choix de la localisation du bien doit être effectué avec attention. Il est important de se tourner vers une région qui offre de belles opportunités en ce qui concerne l’emploi et où l’économie y est prospère. Mais ce n’est pas tout, le bien immobilier devra être situé dans une région avec de la verdure, des infrastructures, des lieux de loisirs… Pour bien réussir son investissement, il est indispensable de trouver le bon emplacement. Pour être sûr de louer le bien, il faut miser sur des lieux où la demande locative est forte : une commune bien desservie par un réseau routier ou ferroviaire, une ville étudiante ou qui accueille des entreprises…
Investir dans un programme neuf en Île-de-France est une excellente idée puisque cette région reste très attractive. Cette région, dynamique et fortement peuplée, reste donc une valeur sûre en ce qui concerne l’investissement immobilier. Le réseau routier et les différentes infrastructures permettent de se déplacer facilement au sein de la région. Dans le cadre d’un investissement, opter pour un programme immobilier dans les Hauts-de-Seine est un bon choix car ce département est attractif et situé aux portes de Paris. Il abrite le quartier de La Défense, l’un des plus grands quartiers d’affaires d’Europe.
Déterminer la capacité de financement et se renseigner sur les dispositifs fiscaux
Une fois la capacité de financement bien déterminée, il faut connaître les différents dispositifs de défiscalisation qui existent pour en profiter. Investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier de mesures fiscales attractives afin de réaliser des économies.
Différents régimes fiscaux sont possibles. Le dispositif Pinel permet d’investir dans un bien immobilier neuf où la demande est très importante et de profiter d’une réduction d’impôts pendant plusieurs années (6 ans au minimum, 12 ans aux maximum).
La Location Meublée non professionnelle offre une meilleure rentabilité du logement. Le bien sera de préférence de petite surface et situé dans une grande ville pour correspondre aux besoins des étudiants ou à des cadres en déplacement.
En complément, le dispositif Censi-Bouvard permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt et, dans certains cas, de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition. Toutefois, ce dispositif n’est valable que pour les locations meublées. Selon l’option fiscale choisie, le rendement de l’investissement immobilier peut varier du simple au double. Il peut être intéressant de faire appel à un expert immobilier pour savoir quel est le dispositif le plus adapté. Pour bien réussir son investissement immobilier, il faut penser à la rentabilité et ne pas se laisser guider par son affect ou son instinct.
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