L’achat d’un bien sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un investissement très avantageux, notamment sur le plan fiscal. Néanmoins, certaines contraintes peuvent vous obliger à revendre votre bien LMNP. Dans ce contexte, quelle est la procédure à suivre ? Quels sont les aspects financiers à prendre en compte ?
Voici le point de toutes les informations importantes à connaître avant de se lancer.
Quels critères pour estimer correctement la valeur d’un bien LMNP ?
Louer en meublé non professionnel (LMNP) revient à investir dans les résidences gérées (résidences senior, étudiantes, de tourisme ou d’affaires). Cet investissement permet de bénéficier de revenus relativement sécurisés et à la fiscalité avantageuse. Cependant si vous faites face à un aléa de la vie ou que vous souhaitez tout simplement réorganiser votre patrimoine, vous pouvez revendre votre bien.
Pour ce faire, la première étape consiste à estimer correctement sa valeur. Il s’agit d’une étape primordiale, car elle définit la rentabilité de l’opération. Afin de trouver le juste prix auquel revendre un bien, l’idéal est alors de se baser sur les critères suivants :
- L’état de la résidence ;
- L’emplacement du bien ;
- La solidité et la clarté du bail ;
- La profitabilité de la résidence ;
- L’évolution des prix du marché locatif ;
- Le professionnalisme de l’exploitant du bien.
Pour une estimation pointue, l’idéal reste de confier cette étape à un expert.
Fiscalité et autres aspects financiers à prendre en compte avant de revendre un bien LMNP
La fiscalité est un point important à prendre en compte dans le processus de vente. Cela permet d’anticiper les frais éventuels pouvant être laissés à votre charge. Voici donc ce qu’il faut savoir pour bien se préparer.
La plus-value lors de la revente d’un bien LMNP
En plus des prélèvements sociaux, les loueurs en meublé non professionnel sont soumis à la plus-value immobilière. L’estimation de cette dernière s’effectue en faisant le calcul suivant : prix d’acquisition - prix de revente. Généralement, cette différence est faible puisqu’on ajoute au prix d’acquisition, les frais engendrés par la transaction immobilière.
Une fois ce calcul effectué, il existe un système d’abattement qui est utilisé en fonction de la durée de détention du bien. En effet, pour la revente d’un bien LMNP détenu pendant plus de 6 ans, vous bénéficiez d’un abattement sur la plus-value immobilière. De même, la revente des biens détenus pendant plus de 22 ans est totalement exonérée.
Bon à savoir : La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Les prélèvements sociaux sur les revenus sont imposés au taux de 17,20 %.
Qu’en est-il de la TVA ?
Rappelons qu’à l’achat d’un bien immobilier en résidence gérée, vous bénéficiez d’un remboursement de la TVA de 20 %. Cependant, il faut conserver le bien pendant au moins 20 ans pour bénéficier de cet avantage.
À noter : trois types d’exploitations ne sont pas exonérés de la TVA. Il s’agit de l’hôtellerie, de la para-hôtellerie et des résidences de tourisme classées.
Si vous décidez de vendre votre bien LMNP plus tôt, vous êtes tenu de rembourser la TVA au prorata temporis, c’est-à-dire en proportion du temps effectivement écoulé. Par exemple, si vous mettez en vente votre bien au bout de 10 ans, vous devez rendre 50 % de la TVA récupérée. D’un autre côté, si l’acheteur du bien est assujetti à la TVA et s’il poursuit l’activité de LMNP, le délai de 20 ans se poursuit normalement.
Les étapes suivantes pour clôturer la vente
Après avoir estimé la valeur de votre bien, vous pouvez vous lancer dans la recherche d’acquéreurs potentiels. Pour cela, il est recommandé de constituer un bon dossier qui présente les avantages (prix intéressant, emplacement idéal, niveau de revenus attendus, etc.) liés à l’acquisition de votre bien.
Pensez également à faire le point des avantages de louer en LMNP afin de trouver les arguments nécessaires pour convaincre les investisseurs. Si vous trouvez des acquéreurs potentiels, vous pouvez organiser des visites de la résidence, entamer les négociations et conclure la vente.
Naturellement, il est vivement recommandé de mettre en valeur le bien avant de le mettre sur le marché, afin d’optimiser les bénéfices de la revente.
Enfin, pour accélérer la vente vous pouvez confier le mandat de vente à un professionnel.
Revendre un bien LMNP : le cas spécifique du dispositif Censi-Bouvard
Entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2009, la Loi Censi-Bouvard favorise les investissements immobiliers dans le neuf. Pour bénéficier des avantages (notamment la réduction d’impôt) de ce dispositif, il faut mettre le logement en location pendant au moins 9 ans.
Vous pouvez donc revendre après 9 ans d’exploitation. Grâce au dispositif Censi-Bouvard, le prix de revente que vous déterminez pour votre bien vous permet de réaliser une plus-value intéressante. Dans ce contexte aussi, l’impôt sur cette dernière est exonéré au bout de 20 ans.
Ce qu’il faut retenir
En somme, pour revendre un bien LMNP, commencez par bien estimer sa valeur. Clarifiez ensuite les aspects liés à la fiscalité avant de vous lancer dans la recherche d’un acquéreur. Si vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard, votre bien LMNP ne peut être revendu qu’après 9 ans d’exploitation.
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