Le statut LMNP, loueur en meublé non professionnel, permet à l’acquéreur d’un bien immobilier de le louer meublé à un tiers. Ce statut, qui existe depuis 1949, est accessible à tous mais reste un investissement sur le long terme. Il est surtout réputé car il offre une fiscalité avantageuse pour les investisseurs.
Les modalités d’une location meublée non professionnelle
Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit être équipé de manière à pouvoir accueillir immédiatement le locataire. Ce dernier ne doit pas avoir à contribuer à l’ameublement du logement. L’investisseur se doit donc de fournir la literie, des volets ou des rideaux, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, des luminaires, de la vaisselle, un four ou un micro-ondes, une table et des chaises, des étagères de rangement ainsi que l’équipement nécessaire pour l’entretien.
Le bien immobilier loué à un tiers peut être neuf ou ancien. Si le bien immobilier fait partie d’une résidence de services, comme une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou un EHPAD, la gestion locative sera confiée à un gestionnaire spécialisé et un bail commercial sera signé avec l’investisseur. La durée peut aller de 9 à 12 ans. Cela évite la gestion locative, ce qui est très pratique.
Tous les contribuables qui souhaitent réaliser un investissement immobilier peuvent profiter de ce dispositif mais les recettes annuelles brutes de la location ne doivent pas excéder 23.000€. Autre critère à respecter : les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder 50% des revenus globaux de l’investissement. Les prix d’acquisition des LMNP sont accessibles au plus grand nombre car il s’agit souvent de petites surfaces.
Pour obtenir le statut de LMNP il faut, dans un premier temps, procéder à une inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et remplir un formulaire P0i afin d’obtenir un numéro SIRET. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent la location du bien. Pour une location touristique, il est nécessaire de faire une déclaration en mairie.
Les biens éligibles à la LMNP
Le bien meublé doit être habitable et meublé avant l’arrivée du locataire. C'est pour cette raison que les résidences de services neuves sont à privilégier. Elles ont d’ores et déjà des services indispensables pour qualifier un logement de location meublée : le service pour le petit déjeuner, la réception de la clientèle, le nettoyage des locaux et la fourniture du linge de maison. Il faut impérativement avoir au moins 3 critères pour un investissement en LMNP. Il est donc plus intéressant d’investir dans une résidence sénior, une résidence de tourisme, un EPHAD ou une résidence étudiante.
Investir dans l’immobilier ancien est possible. La location pourra être pérenne, temporaire ou seulement saisonnière. La location meublée d’une chambre au sein de son propre logement est également autorisée.
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La fiscalité d’une LMNP
La fiscalité d'une location meublée non professionnelle offre plusieurs avantages. C’est un investissement de choix. Dans un premier temps, il permet à l’investisseur de diversifier son patrimoine et de percevoir un complément de revenus grâce aux loyers perçus. Autre avantage non négligeable : dans le cadre d’une résidence de services, même si le logement est vide, le bailleur commercial est obligé de verser les loyers au propriétaire du bien immobilier.
Un loueur meublé non professionnel peut donc amortir son bien sur plusieurs dizaines d’années. Mais pour profiter pleinement de ce dispositif, il est plus intéressant d’investir dans une résidence neuve de services, afin de récupérer la TVA. En effet, la LMNP permet de récupérer la TVA comprise dans le prix d’achat du bien immobilier. Mais plusieurs conditions sont requises. Il faut également confier la gestion du bien à un professionnel pendant au moins 9 ans et payer la TVA. Pour bénéficier de la totalité du remboursement de la TVA, il faudra conserver le bien durant 20 ans.
Ensuite, les démarches administratives sont simples. Le remboursement est demandé via le formulaire 3519 auquel il faudra joindre un RIB et l'envoyer au Centre des Finances Publiques. Le Trésor Public procèdera au remboursement en établissant un chèque, dans un délai pouvant aller de 15 jours à 6 mois.
Les revenus d’une LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu et relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Deux régimes sont possibles.
Si les recettes perçues ne dépassent pas 72.600€, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Aucune charge ne sera déductible mais le revenu net sera calculé après un abattement de 50%. Pour les locations meublées situées dans les résidences de tourisme ou les chambres d’hôtes, le montant maximal passe à 176.200€ et l’abattement s’élève à 71%.
Si les revenus locatifs sont supérieurs à 72.600€, c’est le régime dit de bénéfice réel qui doit être pris en compte. Dans ce cas, toutes les charges locatives sont déductibles. Il s’agit des frais de notaire, des frais de gestion, des travaux, des intérêts d’emprunt et de la taxe foncière.
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