Le statut LMNP est un excellent moyen de se constituer un patrimoine en vue de la retraite. Ce dispositif de défiscalisation offrant des avantages non négligeables est en outre facile à adopter. Le point sur les essentiels à savoir sur cet investissement sécurisant.
Comprendre la LMNP
La LMNP pour location meublée non professionnelle est un bon placement qui permet de générer des rendements pouvant être élevés. Ce statut saura s'adapter à vos objectifs qu'il s'agisse d'une préparation de la retraite, d'une défiscalisation ou de la constitution d'un patrimoine immobilier.
Le principe du LMNP
Le principe de la location meublée non professionnelle présente de nombreux attraits et est relativement simple. Vous faites l'acquisition d'un bien immobilier meublé ou non, puis vous le meublez si nécessaire. Par la suite, vous le mettez en location avec un statut de meublé. Étant dans une situation de location meublée, vous devez impérativement équiper le logement des mobiliers nécessaires à la vie courante. Le dispositif LMNP vous permet, en fonction du mode de financement, de générer des revenus défiscalisés et nets d'impôts. Grâce à lui, vous investissez avec 0 euro d'apport et vous profitez de loyers garantis sur plus de 9 ans par un bail commercial.
Comment investir en LMNP ?
Pour investir en LMNP, vous devez vous inscrire au centre de formalités des entreprises une quinzaine de jours avant la date de début de location de votre bien immobilier. Vous devrez alors réaliser une déclaration auprès du greffier du Tribunal de commerce dont votre bien à louer dépend. Dans le cas de nombreuses locations meublées, la greffe du Tribunal de commerce concernée est celle du lieu où se trouve l'un des meublés ou celle où l'activité principale est exercée. Nous vous recommandons fortement de demander un accompagnement avec un promoteur pour l'achat d'un appartement neuf aux Sables d'Olonne. À noter que l'inscription se fait à partir d'un formulaire Cerfa P0i par une personne physique qui exerce une activité non-salariée indépendante. Elle vous permet d'obtenir un numéro de SIRE, de déclarer l'existence de cette activité et d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.
Les avantages du LMNP
La location meublée non professionnelle a été créée pour soutenir l'investissement locatif dans les résidences de services (étudiantes, médicalisées et de tourisme). Pour peu que l'on respecte les règles, elle présente de grands atouts.
Le principal avantage : une réduction des impôts
Investir en statut LMNP permet de profiter d'une fiscalité avantageuse. Vous avez le choix entre deux régimes au moment de déclarer vos revenus : le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et réel. Le premier vous permet de percevoir un abattement de 50 % sur vos revenus si vos recettes n'excèdent pas 70 000 euros. L'abattement peut être de 71 % si votre bien est classé meublé de tourisme. Le second choix s'adresse à ceux dont les revenus dépassent 70 000 euros. Le dispositif LMNP amortit la valeur du bien, des travaux et du mobilier. Il permet également de déduire des recettes l'ensemble des dépenses liées à l'activité. À noter que si vous déclarez les revenus de la location meublée en régime réel, vous bénéficiez de l'amortissement immobilier afin de diminuer le montant imposé. En effet, les amortissements n'impactent pas le calcul de la valeur ajoutée, car ce dernier se fait selon le cas de la plus-value des particuliers.
Les autres avantages du régime LMNP
Outre une fiscalité intéressante, le régime LMNP présente d'autres avantages. Il est notamment accessible à tous et vous donne le statut de commerçant. Ainsi, vous serez en mesure de récupérer en une seule fois l'intégralité de la TVA liée au logement. Si vous cessez l'activité, les valeurs ajoutées des particuliers, plus avantageuses, et non celles des professionnels sont appliquées. En effet, grâce à sa flexibilité, ce statut vous permet en tant qu'investisseur de reprendre le bien pour votre usage personnel. Vous pourrez également le vendre dès que vous serez revenu sur votre position état en suivant les conditions du bail. Les pertes sont par ailleurs prises en considération et ne seront pas inclues dans le revenu global. L'autre avantage concerne la gestion de votre bien qui sera prise en charge par une entreprise d'exploitation professionnelle. Via un bail de 9 à 11 ans, le gestionnaire que vous aurez choisi s'engage à vous remettre le loyer et à s'occuper des éléments concernant la gestion locative.
Les conditions du LMNP
Les conditions pour bénéficier du régime LMNP sont faciles à appliquer. Elles ne nécessitent pas de louer à une personne qui aurait pu être jugée insuffisamment solvable. Elles n'impliquent pas non plus de sous-évaluer le loyer.
Être une personne physique et propriétaire direct
Vous devez être un particulier, car le régime LMNP n'est pas applicable aux personnes morales à l'instar des entreprises. Toutefois, des exceptions sont possibles pour les entreprises translucides telles que les SCI ou les SARL familiales. Vous devez également être le propriétaire direct du bien immobilier. En effet, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages du régime si vous détenez indirectement le bien au moyen de SCPI par exemple.
Un bien utilisé pour l'habitation et loué avec le statut « meublé »
Dans le cadre du LMNP, la maison ou l'appartement doit être utilisé pour l'habitation. L'utilisation peut être pour une résidence principale (LMNP Senior, Étudiant ou EHPAD) ou saisonnière (LMNP Mer ou Montagne). Le bien immobilier doit en outre être loué avec le statut meublé, ce qui implique qu'il doit disposer de suffisamment de meubles et d'équipements. Ainsi, le locataire n'aura pas besoin d'apporter autre chose que ses effets personnels.
La location du bien ne doit pas être votre activité principale
Afin de bénéficier des privilèges du régime LMNP, la location de votre bien immobilier ne doit pas constituer votre activité principale. Cependant, si vous êtes dans cette situation, les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros annuel pour que vous puissiez continuer à rester dans le régime. Autrement, le régime LMP (loueur en meublé professionnel) est celui qui sera appliqué. En outre, tant que vous n'aurez pas réalisé une inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés), cette activité doit être secondaire.
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