Le cadre réglementaire applicable aux locations meublées subit actuellement une refonte sans précédent. Entre la loi Le Meur de novembre 2024 et la loi de finances promulguée en février 2025, les professionnels comme les particuliers doivent s’adapter à de nouvelles règles. L’intention du législateur apparaît clairement : favoriser les contrats longue durée tout en limitant la multiplication des hébergements temporaires qui réduisent drastiquement l’offre de logements permanents. Les propriétaires se trouvent désormais confrontés à un arsenal juridique plus contraignant, tant sur le volet administratif que fiscal.
Un cadre juridique renforcé pour les locations touristiques
La législation redessine fondamentalement les contours du secteur avec des contraintes inédites. Les nouvelles lois sur la location meublée obligent tous les propriétaires à déclarer leur activité via un téléservice national avant le 20 mai 2026, sans exception géographique. Parallèlement, le bailleur doit justifier que le logement mis sur le marché correspond effectivement à sa résidence principale, notamment par la production d’un avis d’imposition à l’adresse concernée.
Les conditions d’exploitation ont également subi une mutation profonde. Désormais, la mise en location touristique d’un bien exige l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, y compris pour les espaces initialement non résidentiels. Le législateur vise ainsi à protéger l’offre locative traditionnelle face à la conversion excessive d’appartements en hébergements touristiques éphémères.
La réforme fiscale du régime micro-BIC
Le volet fiscal engendre un bouleversement majeur pour l’ensemble des propriétaires concernés. Le régime micro-BIC, jadis très attractif, subit une transformation majeure caractérisée par une réduction drastique des abattements forfaitaires. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement recule brutalement de 50 % à 30 %, tandis que le plafond de recettes autorisées s’effondre à 15 000 € contre 77 700 € auparavant.
Les détenteurs de biens classés n’échappent pas au durcissement fiscal. L’abattement forfaitaire diminue sensiblement de 71 % à 50 %, bien que le plafond de recettes se maintienne à 77 700 €, au lieu des 188 700 € précédents. Une telle révision élargit mécaniquement l’assiette imposable pour la majorité des loueurs, ce qui atténue fortement l’attrait du régime micro-BIC. À travers ces ajustements, l’État manifeste clairement sa volonté d’orienter les investissements vers les baux longue durée.
Nouvelles obligations pour les propriétaires de meublés
Les formalités administratives s’alourdissent considérablement pour les bailleurs. La déclaration préalable auprès des services municipaux devient obligatoire pour chaque mise en location touristique, sans distinction entre résidence principale ou secondaire. Grâce à ce dispositif, les autorités locales peuvent renforcer leur surveillance et leur contrôle sur l’ensemble du parc locatif.
Quant aux performances énergétiques, les exigences se renforcent graduellement. Dès 2025, aucun meublé touristique dont le DPE est inférieur à E ne pourra être proposé à la location. Le niveau minimal sera relevé au standard D à partir de 2034, harmonisant ainsi les critères des locations saisonnières avec ceux des baux traditionnels. Par conséquent, les investisseurs doivent anticiper les travaux de rénovation énergétique indispensables s’ils souhaitent pérenniser leur activité.
Les pouvoirs élargis des communes et des copropriétés
Les municipalités jouissent dorénavant d’une autonomie accrue pour réguler l’offre locative touristique sur leur territoire. Elles peuvent notamment abaisser la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an au lieu de 120, instaurer des quotas d’autorisations ou réserver certains secteurs exclusivement aux résidences principales via leur plan local d’urbanisme.
Le régime des sanctions se durcit avec l’introduction de deux nouvelles amendes administratives : jusqu’à 10 000 € pour défaut d’enregistrement et jusqu’à 20 000 € pour déclaration frauduleuse. Du côté des copropriétés, l’autonomie réglementaire se trouve également renforcée. Une majorité qualifiée des deux tiers suffit désormais pour modifier le règlement et interdire les locations touristiques, alors que l’unanimité était auparavant nécessaire. Ce nouveau pouvoir consolide la capacité d’action collective face aux nuisances souvent associées aux séjours de courte durée.
L’impact des nouvelles règles sur le statut LMNP
Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), la loi de finances modifie profondément le calcul de la plus-value immobilière. L’amortissement, autrefois très avantageux fiscalement, doit maintenant être réintégré lors de l’évaluation effectuée à la revente du bien. Une modification technique qui affectera durablement la rentabilité des projets d’investissement locatif sur le long terme.
L’ensemble de ces mesures traduit une orientation politique sans ambiguïté : encourager les locations longue durée au détriment du modèle touristique temporaire. Les propriétaires font face à un environnement légal plus rigoureux qui nécessite une révision complète de leurs stratégies d’investissement. Au vu de ce nouveau cadre, une analyse approfondie des projets immobiliers s’avère indispensable pour tous les acteurs du marché locatif meublé.
