Il n’est plus à prouver que l’immobilier est une valeur refuge. Effectivement, quelles que soient les crises que le pays traverse, l’immobilier reste un placement sûr. Ceci est particulièrement vrai pour l’investissement locatif. Mais de nombreuses questions se posent : est-ce rentable ? Faut-il prévoir des travaux pour assurer la rentabilité ? Doit-on privilégier l’investissement locatif dans l’ancien ?
La rentabilité est-elle toujours au rendez-vous ?
Évidemment, l’objectif de tout investissement, notamment l’investissement immobilier locatif, est d’obtenir une rentabilité maximale.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Pour bien comprendre comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il est important de savoir ce qu’est le rendement locatif et sur quoi il est basé.
Le terme de rendement locatif désigne un baromètre qui permet d’évaluer l’intérêt d’un investissement immobilier. Particulièrement un investissement immobilier locatif. En effet, il définit le rapport entre le montant de l’investissement et la part des revenus locatifs annuels. Ce ratio est exprimé en pourcentage, et peut aussi être appelé rentabilité locative ou rapport locatif.
Le rendement locatif est donc un indicateur crucial à prendre en compte avant de se lancer dans un investissement locatif. Le but de tout investissement étant d’obtenir un retour le plus important possible sur l’investissement de départ, il ne faut pas négliger cet indicateur.
Le calcul de rendement locatif brut est très simple. Il s’agit du rapport entre les recettes (c’est-à-dire les loyers) et le montant investi, le tout multiplié par 100 afin d’obtenir un pourcentage.
La rentabilité dans l’ancien
Tout d’abord, il est important de rappeler que l’immobilier est un placement refuge. Ceci est d’autant plus vrai pour l’immobilier ancien. En effet, les quartiers anciens/historiques sont souvent très recherchés. Notamment pour leurs charmes, mais aussi pour leurs localisations.
La plupart des quartiers anciens se situent dans les centres-ville. Ce sont donc des emplacements très demandés, qui trouvent facilement des locataires (il y a donc une faible vacance locative).
Les biens anciens situés en centre-ville constituent donc moins de risques. Pour les biens neufs, il faut souvent s’excentrer dans de nouveaux quartiers (par manque de place dans les centres-ville), et il est difficile de savoir comment ces quartiers vont évoluer.
De plus, il faut noter que l’investissement immobilier dans l’ancien bénéficie d’une fiscalité plutôt avantageuse. Cela augmente donc sa rentabilité. Grâce à divers dispositifs mis en place par le gouvernement, il est possible de réaliser des économies non négligeables sur les biens anciens, notamment s’ils ont une visée locative.
Pour les biens anciens, il est en outre possible de bénéficier d’une décote à l’achat. Cette dernière peut s’élever entre 7 et 15 % par rapport à un bien neuf dans le même quartier. Cela peut donc rendre l’investissement dans l’ancien très rentable.
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Où faut-il investir pour obtenir la plus forte rentabilité ?
Sans grande surprise, les investissements immobiliers locatifs offrant la plus forte rentabilité se situent dans les grandes métropoles. En effet, les grandes villes sont très attractives, tant en matière d’emplois que de commodités diverses.
À noter également que les villes offrant la meilleure rentabilité sont celles où la demande locative est supérieure à l’offre, et où les prix à l’achat sont peu élevés. C’est le cas notamment de villes comme Roubaix, Béziers, ou encore Bourges, où le rendement locatif brut avoisine les 10 %.
Il est bon de savoir que le rendement locatif brut est en moyenne de 5,9 % en France. Mais certaines villes comme Paris, Bordeaux ou encore Lyon ont un rendement de seulement 4 à 5 %. Cela s’explique par le fait que malgré une très forte demande locative, les prix d’achat sont élevés.
À l’inverse, il existe des villes dites « à risque ». Cela signifie qu’à cause d’une « suroffre » il ne sera pas possible de trouver des locataires, ou très difficilement, et donc l’investissement ne sera pas rentable.
Cela est notamment dû à la loi Scellier. En effet, cette loi offre une défiscalisation intéressante pour des investissements immobiliers. Cela entraîne donc beaucoup d’investissements, et donc beaucoup d’offres locatives. Cependant, la demande ne suit pas et les biens se retrouvent donc non rentables.
C’est le cas d’une soixantaine d’agglomérations situées un peu partout dans l’hexagone. Il y a par exemple Poitiers, Dijon, Besançon, Roanne, Bergerac, Lorient, etc.
Faut-il obligatoirement effectuer des travaux de rénovation pour augmenter la rentabilité ?
La question des travaux est une question centrale lors du choix de l’investissement dans l’ancien. En effet, les normes en matière de dépenses énergétiques ont changé, certains travaux de rénovation peuvent donc être obligatoires.
De plus, réaliser ces travaux ne fera qu’augmenter la rentabilité du bien. La plupart des personnes cherchant à louer un bien, ne veulent pas s’encombrer de gros travaux de rénovation. Vous aurez donc plus de facilité à louer un bien rénové qu’un bien à rénover.
En outre, acheter un bien à rénover coûte généralement moins cher à l’achat. Il existe aussi désormais divers dispositifs permettant de bénéficier d’aide pour la rénovation de biens anciens.
Il faut noter également que sous le régime réel, tous les frais de rénovation, ainsi que les intérêts du prêt ayant servi à les réaliser, sont totalement déductibles des loyers. Ce qui peut permettre d’augmenter le taux de rentabilité de l’investissement de 15 à 20 %.
Il faut prendre en compte que l’investissement immobilier locatif est un projet sur le long terme. Cependant, investir dans l’ancien offre des avantages non négligeables.
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