Avec la pénurie d’appartements et de terrains disponibles dans les grandes villes, ajouter un étage à un immeuble pour créer de nouveaux logements est une solution explorée par de nombreux propriétaires. Mais avant de se lancer dans un tel projet, il est important de suivre une démarche bien précise et de se conformer aux dispositions légales en la matière. Nos experts vous expliquent tout cela en détail dans cet article.
Quels sont les avantages d’ajouter un étage à un immeuble en copropriété ?
Pour les coproriétaires, ajouter un étage à un immeuble peut offrir plusieurs avantages :
Des revenus supplémentaires
Les avantages financiers consécutifs à une surélévation d’un immeuble sont de plusieurs ordres pour ses propriétaires :
- La monétisation du droit à construire. Dans les grandes villes, les copropriétaires peuvent toucher entre 1000 et 2000 euros en cas de cession de leur droit à construire. Tout dépend de l’état du bâtiment et des travaux de consolidation nécessaires. De plus, cet avantage financier bénéficie d’une exonération. Le copropriétaire ne paie donc pas de taxe sur les fonds encaissés;
- La vente des nouveaux logements. Les nouveaux appartements créés sont revendus ou mis en location. Dans l’un ou l’autre des cas, les revenus qui en découlent sont à l’actif des copropriétaires ;
- La réduction des charges de copropriété. Ces dernières étant réparties sur l’ensemble des copropriétaires, l’ajout de nouveaux logements permet de réduire significativement la part à payer. Pour un immeuble de 5 étages par exemple, l’ajout d’un étage permet de réduire d’environ 20% les charges pour chaque copropriétaire.
La revalorisation de l’immeuble et des appartements
L’ajout d’un étage supplémentaire à un immeuble implique généralement des travaux de rénovation pour l’ensemble du bâtiment. Les copropriétaires peuvent par exemple en profiter pour :
- Réfectionner la cage d’escalier ;
- Effectuer un ravalement de façade ;
- Remplacer les canalisations usagers ;
- Isoler l’immeuble par l’extérieur ou encore changer le classement énergétique de l’immeuble en créant une structure conforme aux normes les plus récentes.
De tels travaux ont pour conséquence logique, une revalorisation de l’immeuble et des logements inclus.
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Quel matériau choisir pour ajouter un étage à un bâtiment en copropriété ?
Pour ajouter un étage supplémentaire à votre immeuble, vous avez le choix entre quatre matériaux :
Le bois, pour des travaux rapides
Un étage supplémentaire en bois donnera du cachet à votre immeuble. Apprécié pour sa noblesse, ce matériau est léger, rapide à installer et surtout doté d’un fort pouvoir isolant. Bien entendu, son utilisation n’est pas opportune pour tous les types d’immeubles.
Le béton cellulaire, pour la légèreté et l’isolation
Les blocs de béton cellulaire ont la particularité d’être légers, car ils sont faits à 80% d’air. Ils sont également faciles à monter et offrent de bonnes performances en matière d’isolation.
L’acier, pour la robustesse
L’acier est un matériau plébiscité dans les travaux de surélévation en raison de son aspect moderne. Il s’adapte facilement à tous les types d’architecture. Son prix est cependant plus élevé que celui des autres matériaux.
Le verre, pour plus de lumière
Avec le verre, vous pouvez créer de nouveaux appartements très modernes avec de grandes fenêtres qui laissent entrer le maximum de lumière. Toutefois, de gros défis peuvent se présenter sur le plan de l’isolation thermique.
Pour faire les bons choix de matériaux, laissez-vous conseiller par un professionnel du bâtiment. Ce dernier pourra en effet vous orienter efficacement en fonction de la structure de l’immeuble et du résultat que vous souhaitez obtenir.
Ajouter un étage à un immeuble : que dit la loi ?
Depuis le vote de la loi ALUR de 2014, la législation est plus souple en matière de surélévation d’immeuble. En effet, le droit à construire ne repose plus sur l’accord des 2/3 des copropriétaires. Le vote se fait désormais à la majorité simple et un seul vote ne peut plus bloquer le projet.
Désormais, le propriétaire du dernier étage de l’immeuble ne dispose plus d’un droit de véto et ne peut plus donc s’opposer tout seul à l’ajout d’un étage. Il bénéficie toutefois d’une priorité sur le droit à surélever, ainsi que pour l’acquisition d’un ou de plusieurs lots.
Quelles sont les étapes à suivre pour ajouter un étage à un immeuble
Pour surélever un immeuble, il est recommandé de respecter les 6 principales étapes suivantes :
- Réaliser des études de faisabilité urbanistique, technique et architecturale. Ici, il s’agit de consulter le Plan Local d’Urbanisme, d’analyser la structure de l’immeuble et de faire des études de sol. Par ailleurs, si l’immeuble est situé dans un secteur protégé, le projet de surélévation doit être validé par un Architecte des Bâtiments de France;
- Présenter le projet aux copropriétaires et au syndic de l’immeuble. C’est une étape essentielle qui doit faire l’objet d’une préparation minutieuse afin d’obtenir l’adhésion de la majorité des copropriétaires ;
- Obtenir l’accord des copropriétaires. La décision d’ajouter un étage à l’immeuble doit être votée à la majorité simple ;
- Modifier l’état de description des divisions et le règlement intérieur de la copropriété;
- Demander un permis de construire auprès des autorités locales. Le délai moyen d’instruction du dossier est de trois mois si toutes les pièces justificatives sont réunies. Ensuite, les copropriétaires disposent d’un délai de 2 mois pour déposer une éventuelle requête de suspension ;
- Demander des devis et sélectionner les entreprises pour l’exécution des travaux. Les travaux à réaliser sont détaillés dans un document remis aux entreprises pour l’estimation du montant des travaux. Après cela, le maître d’ouvrage procède au choix des entreprises pour la réalisation de la surélévation.
Afin d’éviter toute tracasserie, il est conseillé de confier les travaux à un architecte. Celui-ci s’occupera, pour le compte des copropriétaires, des différentes démarches à effectuer sur le plan technique comme sur le plan administratif. C’est la solution idéale pour ajouter un étage à un immeuble en toute sérénité et sans perte de temps.
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