Pour la création d'une Société Civile Immobilière, il est nécessaire d'avoir au moins deux associés, et l'administration est confiée à un gérant. Celui-ci est habilité à prendre des décisions pour la bonne marche de la SCI. Toutefois, le gérant a des pouvoirs limités. Nous en parlons dans cet article !
La limitation des pouvoirs du gérant par l'objet social de la SCI
La création d'une SCI est bénéfique à bien des égards. Elle permet à plusieurs personnes de bénéficier des rentes d'un bien immobilier et d'éviter les blocages liés à l'indivision. Bien sûr, la mise en place d'une telle structure répond à certaines règles fixées par la législation. Il convient d'analyser les étapes à respecter avant la création d'une SCI et la délégation de son administration par un gérant.
Ensuite, une fois la SCI créée, le gérant s'en occupe, puisqu'il en est le représentant légal. Il agit uniquement dans l'intérêt de la société. Même en cas de désaccord entre associés, le gérant prend des décisions à leur place en sauvegardant l'intérêt de la SCI.
A priori, le gérant d'une Société Civile Immobilière a le pouvoir d'exécuter librement les actes bénéfiques pour l'activité de la société. Il est également compétent pour engager la structure vis-à-vis de tierces personnes. Toutefois, lorsque l'objet social d'une SCI est très spécifique, les pouvoirs du gérant sont généralement plus limités que d'ordinaire. En clair, les pouvoirs du gérant lui sont conférés par l'objet social. C'est pour cette raison qu'il est recommandé de rédiger avec soin l'objet social lors de la création de la SCI.
Pour définir l'objet social de votre SCI, pensez à vous renseigner auprès d'un spécialiste. Dans le but de limiter les pouvoirs du gérant d'une SCI dans laquelle vous avez des actions, vous pouvez être tenté de restreindre avec excès l'objet social.
Cependant, lorsqu'il est trop limitatif, l'objet social pourrait confiner l'activité de la société à un seul bien immobilier par exemple. Ainsi, il vous sera impossible d'acheter d'autres biens sans modifier les statuts. La meilleure solution consiste à rédiger un objet social qui précise dans les statuts que l'activité de la SCI regroupe l'acquisition, l'administration, la location et la cession de tous les biens.
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SCI : la possibilité d'inclure des restrictions complémentaires dans les statuts
Si l'objet social ne permet pas de limiter les pouvoirs du gérant comme le veulent les associés, les statuts peuvent être revus à cette fin. La modification des statuts de la SCI peut ainsi permettre aux associés d'avoir un certain contrôle sur les actes du gérant. C'est une manière d'empêcher le gérant d'avoir un pouvoir trop grand sur les associés. Voici quelques restrictions que vous pouvez inscrire dans les statuts pour circonscrire les pouvoirs du gérant :
- le gérant doit avoir l'agrément des associés avant de conclure certains actes,
- le gérant doit avoir l'accord des associés avant de prendre certains engagements au nom de la SCI,
- la cession d'un bien de l'actif social ne peut se faire sans l'aval des associés,
- la délégation de pouvoir du gérant est interdite.
Soulignons pour finir que le gérant a l'obligation de rendre compte annuellement de sa gestion aux associés. Il doit rédiger un rapport de gestion sur l'exercice social de l'année écoulée. Il présente ainsi ses résultats comptables et évoque des perspectives.
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