Chaque propriétaire qui met son bien en location s’expose à des risques. En effet, les impayés peuvent s’accumuler sur plusieurs mois, créant ainsi un manque à gagner important. De plus, les dégradations causées par les locataires indélicats imposent des réparations dont les coûts sont parfois très élevés. Afin de se prémunir efficacement contre ces différents risques, il est donc vivement recommandé de souscrire une garantie de loyers impayés. Nos experts vous expliquent ici le fonctionnement et les avantages de cette couverture.
Qu’est-ce que la garantie de loyers impayés ?
Également connue sous le nom d’assurance loyer impayé, la garantie loyer impayé est une police d’assurance destinée aux propriétaires qui mettent un ou plusieurs biens immobiliers en location. Elle assure à ces derniers, une indemnisation dans les cas où le locataire se retrouve en défaut de paiement.
En outre, en fonction des besoins de l’assuré, le contrat peut également comprendre :
- Une couverture des frais liés aux dégradations de matériels causées par le locataire, après que ce dernier ait quitté les lieux ;
- Les frais de contentieux créés par les défauts de paiement. Ici, l’assureur prend en charge les frais de procédure de loyer impayé, ainsi que les frais de justice engendrés par une procédure de recouvrement devant les tribunaux ;
- L’indemnisation pour les périodes de vacances locatives ou en cas de départ prématuré d’un locataire.
Qui peut souscrire une garantie loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé concerne uniquement les biens à usage d’habitation. Sont donc exclus, les locaux commerciaux, les logements de fonction, les résidences saisonnières et les résidences secondaires.
Par ailleurs, il est interdit de cumuler la garantie de loyers impayés et une caution, sauf si le locataire est un étudiant.
Assurance loyer impayé, quelles sont les obligations du propriétaire ?
Afin de garantir la validité du contrat d’assurance loyer impayé, le bien loué doit être la résidence principale du locataire. De plus, le logement doit être décent et propre à l’habitation.
Par ailleurs, le propriétaire est tenu de prendre un certain nombre de dispositions :
Vérifier la solvabilité du locataire
Avant la signature du contrat de bail, le propriétaire est tenu de s’assurer que le locataire est solvable en lui exigeant les documents ci-après :
- Une copie de son contrat de travail ;
- Ses derniers bulletins de salaire ou une attestation d’aides ;
- Son Relevé d’Identité Bancaire ;
- Ses avis d’imposition.
Ces documents permettent de prouver que le taux d’effort du locataire est inférieur à 33% tel que cela est prévu par la loi. Précisons toutefois que certains assureurs tolèrent tout de même des taux d’effort plus élevés.
Prévoir une clause résolutoire au contrat
Le contrat de location doit intégrer une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer. Particulièrement pour les cas de colocation, le propriétaire est tenu de prévoir une clause d’indivisibilité dans la dette du loyer. En d’autres termes, même si l’un des colocataires est en défaut de paiement, le restant dû peut être réclamé aux autres locataires, même si ces derniers ont déjà payé leur part.
Quand faire appliquer la garantie de loyers impayés ?
L’assurance loyer impayé peut être enclenchée en cas de défaut de paiement du locataire. Toutefois, conformément au contrat de bail signé, le propriétaire doit adresser une lettre de relance accompagnée d’une mise en demeure à son locataire. Cette démarche doit respecter les délais prévus dans le contrat.
Si le courrier reste sans réponse, le propriétaire saisit son assureur pour faire appliquer la garantie de loyers impayés. La saisie doit être accompagnée des justificatifs ci-après :
- Le dossier du locataire ;
- L’état des lieux d’entrée ;
- Le contrat de location.
Après la réception du dossier, les indemnités sont versées au propriétaire dans un délai maximum de 3 mois. Chez certains assureurs, un paiement est effectué dès le premier incident de paiement.
Si entre la saisie de l’assureur et le paiement des indemnités, le locataire paie les loyers dus, le propriétaire a l’obligation d’en informer son assureur.
Dans le cas où le locataire n’effectue aucun paiement, l’assureur déclenche une procédure de recouvrement à son égard. Un commandement de paiement sous 60 jours est alors envoyé dans un premier temps. Ensuite, si la situation n’est toujours pas régularisée, une procédure d’expulsion peut être initiée à son encontre devant un tribunal.
Notons que cette procédure est effectuée et prise en charge intégralement par l’assureur. Pour le propriétaire, c’est donc une solution de sérénité.
Combien coûte la garantie de loyers impayés ?
Le coût de la garantie de loyers impayés dépend principalement du montant du loyer et du niveau de protection dont vous souhaitez bénéficier.
Cependant, en règle générale, le montant de la prime à payer est compris entre 2 et 4,5% du loyer pour un contrat individuel, et entre 1,5 et 3% pour un contrat groupé.
Ce qu’il faut retenir
Au total, la garantie de loyers impayés permet aux propriétaires d’aborder l’investissement locatif avec plus de sérénité. Bien entendu, pour profiter pleinement des avantages offerts par cette formule d’assurance, il est important de bien respecter les obligations qui vous incombent et de souscrire une police qui correspond effectivement à vos besoins.
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