Depuis quelques années, le secteur de l’immobilier attire de plus en plus d’investisseurs. Afin d’accompagner ces derniers et les inciter à se lancer dans le secteur, divers dispositifs d’accompagnement de l’investissement locatif ont été mis en place par le gouvernement, dont la loi Pinel et le statut de LMNP. Mais lequel des deux est le plus intéressant : loi Pinel ou LMNP ? Décryptage et conseils de nos experts.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Votée en septembre 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dont le principal objectif est de redynamiser l’offre locative dans les zones à forte demande. À ce titre, elle consiste en une réduction fiscale allant jusqu’à 21 % du coût d’acquisition d’un bien immobilier neuf. Ce qui permet aux propriétaires de proposer des logements à loyers réduits aux ménages à revenus modestes.
Le dispositif Pinel est l’un des dispositifs les plus intéressants dans le cadre d’un investissement locatif. Initialement prévu pour prendre fin en décembre 2022, il a été prolongé jusqu’en décembre 2024, avec toutefois une baisse de la réduction d’impôts accordée. Pour plus d’infos sur le sujet, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un promoteur immobilier comme Nexity.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un dispositif qui permet aux investisseurs de profiter d’une fiscalité plus avantageuse dans le cadre de leur projet immobilier.
Il s’adresse aux particuliers qui souhaitent mettre en location un logement meublé, ancien ou neuf. Pour en savoir plus sur le dispositif LMNP, n’hésitez pas à vous rapprocher des promoteurs immobiliers dans votre région.
Loi Pinel ou LMNP : les conditions d’éligibilité
L’accès à chacun de ces dispositifs répond à des exigences légales bien précises.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel ?
Pour bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi Pinel, vous devez répondre à un certain nombre de conditions :
- Investir dans un logement neuf situé en zone A, A bis ou B1 et d’une valeur maximale de 300 000 € (ou 5 500 €/mètre carré) ;
- Vous assurer que le bien est conforme aux normes énergétiques ;
- Mettre le logement en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
- Louer votre bien à un ménage aux ressources limitées.
Précisons également que le logement doit être mis en location dans les 12 mois après son achèvement. Il doit être aussi habité comme résidence principale par les locataires. Le non-respect d’une des conditions annule automatiquement la réduction fiscale.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez investir dans une résidence meublée de services (étudiants, touristes ou séniors) ou un établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Contrairement au Pinel, le logement peut être ancien ou neuf. Néanmoins, vos revenus fonciers doivent être limités à 23 000 € l’année ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux.
Quels sont les avantages de chaque dispositif ?
Le dispositif Pinel et le statut LMNP offrent des avantages assez distincts.
Les avantages de la loi Pinel
Bien que les conditions d’éligibilité à la loi Pinel soient relativement nombreuses, ce dispositif présente de nombreux avantages.
Il permet aux investisseurs de mettre leur bien en location sur une période de 6 à 12 ans, avec une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % sur le coût du projet. Vous pouvez donc économiser jusqu’à 63 000 € sur le montant de vos impôts.
Outre les réductions fiscales, la loi Pinel vous permet de déduire certaines charges de vos revenus fonciers. Il facile ainsi la constitution d’un patrimoine immobilier sur le long terme.
Pour plus de détails sur le mécanisme de la loi Pinel et ses avantages, nous vous recommandons vivement la vidéo ci-dessous, réalisée par l’équipe de Nexity.
Les avantages du statut LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel présente, lui aussi, d’intéressants avantages. Il permet notamment au propriétaire, de choisir son régime fiscal (micro-bic ou régime réel) et de bénéficier d’une récupération de la TVA sur le coût du logement.
Lorsque vous investissez dans une résidence de services, les frais d’agence sont pris en charge par le bailleur commercial et vous percevez les loyers à temps, même en cas d’absence de locataires. Par ailleurs, vous pouvez louer votre bien à titre de résidence principale ou temporaire. Vous pouvez également proposer une location saisonnière.
Loi Pinel ou LMNP : que choisir ?
La loi Pinel et le statut LMNP sont deux dispositifs d’aide à l’investissement locatif qui ne peuvent malheureusement être cumulés. Vous devez donc en choisir une. Pour cela, tenez compte des paramètres suivants :
Les exigences légales
En considérant les conditions d’éligibilité, le statut de loueur en meublé non professionnel est bien plus flexible et plus avantageux que la loi Pinel.
En effet, il vous permet d’investir dans un bien neuf ou ancien, quelle que soit sa location, et de le mettre en location sans condition de ressources. Il est alors beaucoup plus facile de trouver un locataire, compte tenu des faibles exigences imposées.
Toutefois, il faut reconnaître que la location nue proposée par la loi Pinel est une solution très appréciée, notamment par les particuliers, les familles ou les couples qui souhaitent s’installer durablement.
La réduction d’impôt
Sur le court terme, la loi Pinel est plus avantageuse que le LMNP pour les propriétaires qui souhaitent faire des économies sur leur impôt. La réduction fiscale proposée ici devient applicable dès la première année de location, réduisant ainsi vos impôts sur toute la période (6, 9 ou 12 ans).
La rentabilité
Globalement, l’investissement en LMNP est plus rentable qu’un investissement en Pinel (5 % en LMNP contre 3 % en Pinel). La première formule permet donc de générer un surplus de revenus plus intéressant pour préparer votre retraite.
Néanmoins, l’investissement en Pinel possède une particularité particulièrement intéressante. Une fois la période de location écoulée, vous pouvez utiliser votre bien, le remettre en location ou le vendre.
