Fiscalité d’une SCI : tout ce qu’il faut savoir

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Propriétaire, vous envisagez de créer votre société civile immobilière ? Cette structure juridique peut se révéler très avantageuse d’un point de vue fiscal. On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la SCI : en quoi peut-elle être appropriée pour transmettre votre patrimoine de manière anticipée ? Comment peut-elle permettre la gestion d’un bien locatif en commun avec vos enfants ? A condition d’opter pour le bon régime fiscal, la société civile immobilière s’avère très intéressante.

Les avantages d’une société civile immobilière

La société civile immobilière représente un bon moyen pour partager la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier avec plusieurs personnes. En optant pour la SCI, vous contournez le problème de l’indivision. Chaque personne associée se révèle propriétaire de parts de la SCI et détient un patrimoine immobilier. La solution idéale pour associer ses enfants dans la gestion d’un bien locatif.

Contrairement au cas d’une indivision, le gérant n’a pas besoin de recueillir l’unanimité des associés pour prendre des décisions. Le gérant continue de contrôler la société et il peut également vendre le patrimoine de la société civile immobilière sans avoir de compte à rendre. A noter, il s’avère indispensable de rédiger des statuts adaptés afin que cela soit rendu possible.

En matière fiscale, la SCI se révèle très avantageuse, notamment en termes d’impôt sur la fortune. L’administration fiscale permet aux associés de minorer la valeur des parts de la SCI. La décote peut alors atteindre 30%. Pour bénéficier de ces avantages, il faut veiller à choisir le bon régime fiscal.

Quel régime fiscal pour une SCI ?

Les sociétés civiles immobilières familiales peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés. Généralement, la première option est privilégiée. Par défaut, une SCI est toujours soumise à l’IR. Mais est-ce le statut le plus adapté ?

SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Lorsque vous optez pour l’impôt sur le revenu, votre SCI est qualifiée de « transparente », c’est-à-dire que vos revenus locatifs nets de charges tels qu’assurances, travaux de rénovation ou frais de gestion locative sont taxés annuellement au taux marginal d’imposition de chacun des associés. Les associés déclarent directement leurs revenus fonciers sur leur déclaration de revenus. Ces revenus sont distribués ou bien conservés dans la trésorerie de la SCI. En choisissant ce statut, votre SCI bénéficie du régime fiscal des plus-values s’appliquant aux particuliers. La comptabilité d’une SCI à l’IR se révèle très facile. Gardez les factures et tenez simplement un journal des recettes et dépenses. Vous n’aurez pas de bilan annuel à déposer.

SCI, régime fiscal de l’impôt sur les sociétés

Au contraire, en optant pour l’impôt sur les sociétés, votre SCI est dite « opaque ». Tous les revenus locatifs nets sont imposés annuellement à l’impôt sur les sociétés. Cela permet à la société de déduire de ses recettes l’amortissement du bien immobilier ainsi que les frais d’acquisition des biens. Une société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés aura un montant de charges déductibles plus important qu’une SCI à l’impôt sur le revenu. Cependant, ce régime fiscal possède quelques inconvénients. A commencer par la taxation des plus-values, bien moins favorable qu’avec une SCI à l’IR. La société civile immobilière soumise à l’IS doit tenir une comptabilité plus complète. La société doit établir et déposer un bilan chaque année.

A noter, une société qui loue des biens meublés relève obligatoirement du régime fiscal de l’IS. Cette activité est jugée commerciale.

Avant d’opter pour l’un de ces deux statuts, déterminez vos objectifs. Prenez aussi en compte votre âge ainsi que la composition de votre patrimoine. Si jamais vous n’envisagez pas de conserver votre bien immobilier pendant plusieurs années, mais de le revendre dans dix ans maximum, profitez de la fiscalité de l’impôt sur les sociétés.

En cas de doute, demandez conseil à un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou bien à votre notaire. La meilleure solution consiste à faire des simulations pour déterminer l’impact de changement de taxation. Attention, si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, le choix s’avère irréversible. Le cas échéant, une seule solution, dissoudre votre SCI et en créer une nouvelle.

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