Pour se constituer un patrimoine ou pour le diversifier, l’immobilier a toujours été considéré comme un secteur sûr dans lequel investir. Parmi les options envisageables dans ce cadre, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) se présente comme une stratégie particulièrement intéressante pour les particuliers souhaitant optimiser leur investissement immobilier.
Mais en quoi consiste réellement la LMNP ? Quels sont ses avantages et ses particularités ?
Définition et principes de base de la LMNP
Pour bien comprendre ce statut et ses particularités, commençons par définir clairement ce en quoi consiste la Location Meublée Non Professionnelle, ainsi que les règles d’éligibilité.
LMNP, à quoi cela correspond ?
La Location Meublée Non Professionnelle, ou LMNP, est un statut fiscal qui s'applique aux propriétaires louant des biens immobiliers meublés à usage d'habitation. Ce statut est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent tirer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour être éligible au statut LMNP, il est indispensable de remplir 3 critères essentiels :
- Le mobilier obligatoire dans le bien loué. La loi exige la présence d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement. La liste des meubles obligatoires est détaillée dans le décret du 31 juillet 2015 de la loi ALUR.
- Les revenus générés par l’activité. Ils ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou l’équivalent de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
- L'immatriculation du propriétaire-bailleur. Le propriétaire doit déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) auprès de l'INPI.
Les avantages fiscaux de la LMNP
Si le statut de LMNP attire autant de particuliers ces dernières années, c’est essentiellement en raison des avantages fiscaux qu’il présente.
Une fiscalité attractive
Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. De ce fait, le propriétaire bénéficie d’un amortissement du bien immobilier et du mobilier, ainsi que de la déduction des charges liées à l’activité. Autre avantage intéressant : la possibilité de reporter les déficits sur les bénéfices futurs.
Le régime micro-BIC pour les petits investissements
Pour les investisseurs dont les recettes du foyer fiscal sont en dessous de certains plafonds (15 000 € pour les meublés de tourisme, 77 700 € pour les locations de longue durée), la possibilité est offerte d’opter pour le régime micro-BIC. Ce régime simplifié donne droit à un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs pour la location longue durée et de 30% seulement pour la location saisonnière.
Le régime réel
Pour les investissements plus conséquents ou lorsque les charges dépassent 50% des revenus, le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles et d'amortir le bien et les meubles. Cette option peut conduire à une réduction significative de l'impôt sur le revenu.
Les différents types de biens éligibles à la LMNP
Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles à la LMNP. Seuls ceux appartenant aux catégories suivantes sont concernés :
Résidences étudiantes
Les résidences étudiantes représentent une excellente opportunité pour ceux qui souhaitent investir dans une LMNP. La demande constante et le turnover régulier des locataires assurent un taux d'occupation élevé.
Résidences de tourisme
Les locations saisonnières dans les zones touristiques peuvent générer des revenus intéressants, bien que moins réguliers que les résidences estudiantines. La LMNP permet de lisser la fiscalité sur ces revenus.
Résidences seniors
Avec le vieillissement de la population, les résidences seniors connaissent un essor important. Elles offrent des perspectives de rendement stables sur le long terme.
Appartements et maisons classiques
Les logements traditionnels peuvent également être loués en LMNP, à condition d'être suffisamment meublés et de respecter les critères de ce statut.
Les pièges à éviter en LMNP
Investir en LMNP peut être très avantageux. Cependant, comme pour tout secteur, il existe certains pièges à éviter absolument pour assurer la pérennité de l’activité. Voici les plus courants :
Surestimer les revenus
Il est assez fréquent que les propriétaires, notamment les novices, surestiment les revenus potentiels de leurs biens. C’est une erreur qui peut coûter cher. Une analyse réaliste du marché locatif local est essentielle pour éviter les déconvenues.
Négliger des charges
Pour une gestion saine, il important de ne pas sous-estimer les charges liées à la location meublée, comme l'entretien, les réparations et la taxe foncière.
Ne pas connaitre ou ne pas respecter les obligations légales
Ne pas respecter les obligations légales (équipement minimal, normes de sécurité, etc.) peut entraîner des sanctions. Informez-vous donc sur la réglementation en vigueur et tenez-vous bien à jour.
Pour conclure
La Location Meublée Non Professionnelle représente une opportunité attrayante pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser la rentabilité de leur patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux substantiels.
Cependant, comme tout investissement, la LMNP nécessite une préparation minutieuse et une gestion rigoureuse. Il est également indispensable de bien comprendre les aspects juridiques et fiscaux, et d’effectuer une analyse approfondie du marché immobilier local, pour un investissement profitable.
