Rémunérateur, un placement en SCPI n'est pas pour autant sans risque. Cet investissement s'expose même à un certain nombre d'aléas que tout épargnant se doit de connaître. Voici quelques embûches à surveiller de près si vous comptez placer votre argent dans une Société Civile de Placement Immobilière.
Un rendement fluctuant
Les opérateurs et les marchés dans leur ensemble vantent souvent les 5 % de rendement annuel des SCPI. Seulement, avec les frais et les différentes charges, la rentabilité réelle de l'investissement peut être relativement faible. Dans un marché où l'inflation atteint parfois des niveaux élevés, le rendement réel des parts en SCPI se retrouve parfois égal, voire inférieur à l'inflation. Dans ce cas de figure, le placement en lui-même perd tout son intérêt.
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Le risque de perte de capital
Sauf que la réalité s'inscrit parfois en faux contre les expectations, selon lesquelles l'immobilier est toujours une valeur refuge. Le marché immobilier n'est jamais à l'abri d'une baisse soudaine, causée par une mauvaise conjoncture économique, des législations changeantes ou une crise financière, entre autres. Ces fluctuations affectent naturellement les SCPI, contraintes de déprécier leurs parts afin de s'adapter au marché. Le risque de moins-value et de perte de capital en SCPI est donc réel, même s'il reste faible au-delà d'un horizon d'investissement de 10 ans ou plus.
Une faible liquidité
Un placement en SCPI se veut flexible, en théorie. Vous êtes libre de céder vos parts à tout moment. Dans les faits, vendre des parts investies dans l'immobilier n'est pas aussi simple. Même dans un contexte très favorable, avec une demande élevée du marché, une telle opération peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Si vous avez un besoin urgent en liquidités sur cette période, vos fonds resteront bloqués jusqu'à ce que vos parts trouvent preneur. Et la croyance selon laquelle le gestionnaire de la SCPI est toujours prêt à racheter les parts des associés n'est pas vraie.
Le piège de la fiscalité
Depuis le 1er janvier 2019, vos parts de SCPI entrent dans le calcul de votre base taxable, au même titre que les biens immobiliers que vous possédez directement. Votre taux marginal d'imposition s'applique aux revenus du placement, de même que les prélèvements sociaux. Ainsi, avant de vous engager, prenez le temps de calculer les impôts et taxes que vous devez payer sur vos parts de SCPI. Toutefois, sachez que vous pouvez défiscaliser votre SCPI, soit via une souscription des parts à crédit, soit via une acquisition de parts avec un contrat d'assurance-vie, soit via un achat en démembrement.
Gare aux frais !
Les gestionnaires prélèvent en moyenne 10 % de frais d'entrée, auxquels il faut ajouter les frais annuels qui représentent entre 8 et 14 % des loyers encaissés. Surveillez de près ces coûts – bien qu'ils semblent insignifiants —, au moment de choisir votre SCPI. Un placement tributaire de frais trop élevés ou injustifiés sera en toute logique moins rentable à moyen et long terme.
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