Le bornage d’un terrain est un acte légal par lequel les relations de voisinage ainsi que le droit de propriété se fondent et se définissent. Cet acte permet de déterminer matériellement et juridiquement les limites qui séparent deux propriétés contiguës. Cette spécification des limites concerne les espaces privés. Il est à noter que la séparation d’un bien privé avec un domaine public relève d’un processus administratif.
Lorsqu’elle est effective, elle est permanente, c'est-à-dire que les limites obtenues suite à un bornage sont définitives. Dans la pratique, les séparations sont marquées par des repères visibles, ou bornes, pour que les propriétaires, ou les occupants des lieux, n’outrepassent pas leur périmètre.
Généralement, l’arpentage n’est pas obligatoire, mais plutôt conseillé afin d’éviter les éventuels problèmes. C’est au propriétaire d’en faire la demande. Mais lorsqu’une requête est instruite, l’arpentage devient obligatoire. Sa réalisation peut s’effectuer à l’amiable entre les voisins. Dans le cas où il y a une discorde entre les propriétaires, le bornage se réalise par voie judiciaire.
Toutefois, le bornage est désormais obligatoire pour les terrains (destinés à la construction) provenant :
• d’un remembrement mis en place par une association foncière urbaine,
• d’un ZAC,
• d’un lotissement.
En plus de la délimitation du terrain, le bornage joue également un rôle important dans la conformité d’une construction. Effectivement, l’emplacement des constructions, notamment en ce qui concerne la distance entre deux bâtiments, est soumis à des réglementations strictes qu’il faut respecter. Ces dernières entrent en jeu lorsque le plan d’occupation des sols exige un espacement entre les bords du terrain et l’emplacement de la construction. Il en va de même des terrains destinés à des plantations.
Les conditions de bornage d’un terrain
Certaines conditions doivent être respectées pour que le bornage puisse être réalisé en bonne et due forme.
La contiguïté des terrains est la première exigence imposée. Des terrains sont considérés contigus lorsqu’ils appartiennent à différents propriétaires et qu’ils se touchent. La contiguïté a toujours lieu d’être quand bien même des propriétés sont divisées par la présence d’un sentier, d’un fossé ou d’un ruisseau. En revanche, si les éléments qui départagent deux espaces privés sont un chemin public, une voie ferrée, ou un cours d’eau domanial, le bornage devient impossible. Ces derniers sont qualifiés de domaine public donc le recours reste l’alignement. Seuls les biens privés peuvent faire l’objet d’un bornage. Cet acte devient infaisable lorsque le domaine est contigu à un domaine public, tel le cas susmentionné.
La recevabilité de la requête dépend également du demandeur. Seuls les personnes ayant un droit réel sur le bien sont aptes à effectuer cette démarche. Ce sont les propriétaires, bien évidemment, mais aussi l’indivisaire, le titulaire d’un bail à long terme ou d’un droit d’usage, l’usufruitier et le nu-propriétaire. En aucun cas, le locataire ne peut initier une sollicitation de bornage.
Vu la valeur définitive d’un bornage, seul un terrain n’ayant jamais fait l’objet d’un tel acte puisse être délimité. Un bornage déjà effectué est incontestable, il est interdit de tenter de le refaire à nouveau.
Il importe de savoir que cet acte s’avère aussi impossible dans le cas des constructions accolées les unes aux autres.
Comment se déroule le bornage du terrain ?
Le professionnel qui a la compétence pour réaliser cet acte est le géomètre expert. Le solliciteur doit donc saisir ce professionnel et par la même occasion, il doit rassembler les documents requis. Le dossier doit être composé des plans de propriété et des titres. C’est à partir de ces documents que les mesures sont prises.
Les géomètres experts ont une délégation de service public : la délimitation des propriétés foncières. Ainsi, de fait, ils ont le monopole des actes dans ce domaine, tel que le bornage. Le géomètre expert sera naturellement votre partenaire dans vos projets immobiliers, tout comme le sont les notaires ou les agents immobiliers. Le géomètre expert est à la fois un expert technique et un expert juridique. Il engage sa responsabilité personnelle sur les actes qu'il signe. Sa profession est ainsi réglementée et un ordre des géomètres experts s'assure que l’exercice se fait dans le respect des règles et du code déontologique de la profession.
Bornage à l’amiable
Dans ce cas précis, d’un commun accord, les concernés s’entendent à ce que l’acte soit réalisé. Ils se mettent ensemble pour engager le géomètre expert et partagent l’ensemble des frais engendrés. La matérialisation du bornage se fait par l’implantation des bornes sur les coins stratégiques que seul cet expert est à même de réaliser. Les têtes des bornes doivent dépasser du sol pour être visibles. A la fin de son intervention, le géomètre expert établit un procès-verbal d’abornement que chaque partie signe en prenant connaissance de son contenu. Ce PV est à déposer chez un notaire puis à publier au livre foncier, au service de publicité foncière, ou à la conservation des hypothèques. Cette publication est obligatoire afin de lui donner une valeur opposable aux acquéreurs.
Bornage par voie judiciaire
Il est stipulé que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës » selon le Code civil dans l’article 646. Ainsi, un propriétaire a le droit de saisir le tribunal d’instance du lieu des biens concernés pour une action en bornage, même si les autres proprios n’acceptent pas. Ce genre de discorde arrive presque toujours lorsqu’il y a des différends concernant les limites de propriété, ou quand les parties ne se mettent pas d’accord sur les frais et sur le choix du géomètre expert.
Pour intenter cette action, les documents suivants doivent accompagner la demande au tribunal d’instance. Ce sont les permis de construction (s’il s’agit d’un terrain bâti ou s’il y a un projet de construction), les titres de propriété contenant les parcelles conflictuelles et le cadastre. A la réception de ces documents, le juge les analysera puis assignera un géomètre expert pour réaliser le bornage. Le déroulement de l’intervention se fera comme pour le bornage à l’amiable, c'est-à-dire mesures sur terrain, installation de bornes et établissement d’un procès-verbal d’abornement qui sera homologué par le tribunal.
Les frais sont départagés entre les parties. Le coût de la mise en place des bornes et le prix d’achat de ces dernières seront divisés équitablement entre les concernés. En revanche, les frais de mesurage et d’arpentage sont divisés en fonction de la contenance de leurs terrains respectifs.
Prix d'un bornage de terrain : combien ça coûte ?
La définition du coût de cette intervention dépend de plusieurs critères. Le tarif n’est pas le même pour tous les terrains car a priori, c’est le géomètre qui le définit selon la difficulté de l’opération et la grandeur de l’espace. Les frais suivants sont à inclure dans les honoraires de du géomètre :
• recueil des accords des parties,
• rédaction du PV,
• établissement de la topographie du terrain,
• déplacement,
• mise en place du bornage (pose, fournitures, déplacement de ses collaborateurs et prix des bornes).
Dans tous les cas, il faut prévoir à peu près entre 500 et 2.000 euros pour cet acte.
