Ouverture par smartphone, codes temporaires, historique des passages : la serrure connectée équipe désormais aussi les logements loués. Mais celui qui occupe les lieux n'en est pas le propriétaire : qui peut installer un tel dispositif, qui en garde la maîtrise, et jusqu'où le bailleur peut-il s'en servir ? La loi du 6 juillet 1989, le Code pénal et le droit de la copropriété apportent des réponses assez nettes, que complètent les règles de la location saisonnière.
Le locataire peut-il installer une serrure connectée ?
Le principe est posé par l'article 7, f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du bailleur. À défaut d'accord, le bailleur peut exiger, au départ du locataire, la remise des lieux en l'état, ou conserver les transformations sans avoir à l'indemniser des frais engagés. Il peut même exiger une remise en état immédiate, aux frais du locataire, lorsque la transformation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Le remplacement d'un cylindre ou d'une serrure n'est toutefois pas regardé comme une transformation dès lors qu'il reste réversible. L'administration le rappelle : rien n'interdit au locataire de changer la serrure ou le barillet en cours de bail, à condition de remettre la porte dans son état initial à son départ. D'où trois situations :
- le module motorisé fixé sur le cylindre existant, sans perçage, se démonte sans laisser de trace et ne soulève aucune difficulté ;
- le remplacement du cylindre par un cylindre connecté est admis, à condition de conserver l'ancien pour le reposer avant l'état des lieux de sortie ;
- l'installation d'une serrure électronique complète qui impose de percer la porte, d'en modifier le bâti ou de changer la poignée relève de la transformation et suppose l'accord écrit du bailleur.
En cours de bail, aucun texte n'oblige le locataire à communiquer un code ou un badge à son bailleur, qui ne dispose d'aucun droit d'accès au logement sans son accord. Il reste prudent de l'informer de l'installation, ne serait-ce que pour éviter toute contestation lors de la restitution des lieux.
Le bailleur qui équipe le logement : remise des accès et répartition des frais
Rien n'interdit au bailleur d'équiper le logement d'une serrure connectée, y compris avant sa mise en location. Il reste tenu, en vertu de l'article 6 de la loi de 1989, de délivrer un logement dont les équipements sont en bon état de fonctionnement et d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. La remise des clés change alors de nature : il ne s'agit plus seulement de transmettre des objets, mais de transférer la maîtrise d'un système.
À l'entrée dans les lieux, le bailleur doit donc donner au locataire un contrôle complet du dispositif : transfert des droits d'administration dans l'application, suppression de son propre profil et des accès créés pour des artisans ou d'anciens occupants, réinitialisation des codes. Il est utile de consigner dans l'état des lieux le nombre de badges remis et la réinitialisation effectuée. La même opération s'impose en sens inverse au départ du locataire.
Pour la répartition des frais, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 range parmi les réparations locatives le graissage et le remplacement des petites pièces des serrures et verrous de sécurité, ainsi que le remplacement des clés égarées ou détériorées. Sa liste n'étant pas limitative, le remplacement des piles et des badges perdus relève logiquement de l'entretien courant, à la charge du locataire. En revanche, la panne du moteur ou de l'électronique due à l'usure, à un défaut de fabrication ou à la vétusté incombe au bailleur, l'article 7, d) de la loi de 1989 excluant ces causes des réparations locatives. Ces règles s'inscrivent dans l'ensemble de ce qui reste à la charge du locataire, charges récupérables et menues réparations comprises.
Accès à distance et historique : les limites imposées au bailleur
Ouvrir à distance, couper un accès, consulter les allées et venues : le droit encadre strictement ces possibilités nouvelles.
Entrer dans le logement sans l'accord du locataire
Le bailleur peut conserver un double des clés, mais pas s'en servir sans l'accord du locataire. La même règle vaut pour un accès numérique resté actif dans l'application. L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est réprimée par l'article 226-4 du Code pénal, qui prévoit depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, et la jurisprudence admet que l'usage d'une clé sans autorisation peut caractériser l'infraction. Les visites et l'accès pour travaux restent possibles, mais dans le cadre prévu par la loi et en accord avec le locataire. En cas d'urgence avérée, comme un dégât des eaux en son absence, la prudence commande de faire intervenir les secours plutôt que d'ouvrir soi-même.
Couper l'accès du locataire
Désactiver le badge ou le code d'un locataire, en cas d'impayés ou à l'expiration du bail, revient à le priver de son logement sans décision de justice. L'article 226-4-2 du Code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, sans avoir obtenu le concours de l'État, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Le changement de serrure par le propriétaire en est l'illustration classique ; le verrouillage à distance en est la version numérique. Seule la procédure d'expulsion, fondée sur une décision de justice et exécutée par un commissaire de justice, permet au bailleur de récupérer son logement.
Consulter l'historique des passages
Les journaux d'accès révèlent les horaires du locataire, ses absences, la fréquence de ses visites. Rien dans la gestion du bail ne justifie leur consultation par le bailleur : une telle surveillance porte atteinte au droit au respect de la vie privée garanti par l'article 9 du Code civil et méconnaît l'obligation de jouissance paisible. Le locataire qui la découvre peut demander en justice la cessation du trouble et des dommages et intérêts.
Location saisonnière : l'arrivée autonome sous conditions
Les locations à caractère saisonnier échappent à la loi de 1989 et relèvent du Code civil et du Code du tourisme. Le loueur reste néanmoins tenu, comme tout bailleur, de garantir au voyageur la jouissance paisible des lieux (article 1719 du Code civil). Outil privilégié de l'arrivée autonome, la serrure connectée appelle trois précautions.
Des accès propres à chaque séjour. Le code ou la clé virtuelle doit être créé pour la durée exacte de la réservation et révoqué au départ. Un code réutilisé d'un séjour à l'autre expose le loueur à voir sa responsabilité contractuelle engagée si un vol survient dans le logement.
Des données personnelles à protéger. Lorsque la location est une activité rémunérée, l'exception domestique prévue par le RGPD ne joue en principe pas : l'historique des entrées et sorties des voyageurs constitue un traitement de données personnelles, dont ils doivent être informés et qui ne peut être conservé que le temps nécessaire. L'ouverture par empreinte digitale est à proscrire : donnée biométrique, l'empreinte ne peut être traitée que dans les cas limitativement prévus par l'article 9 du RGPD, comme le consentement explicite, alors qu'un code temporaire remplit la même fonction.
Des boîtes à clés de plus en plus encadrées. À Paris, un arrêté municipal de janvier 2025 interdit de les fixer sur le mobilier urbain ; les boîtiers signalés doivent être retirés sous quinze jours, faute de quoi ils sont enlevés par les services de la Ville. Sous réserve des règles de l'immeuble, la serrure connectée apparaît comme la solution la plus sûre. Comme pour tout équipement mis à disposition des voyageurs, à l'image de la piscine d'un logement loué sur Airbnb, le loueur répond de son bon fonctionnement pendant le séjour.
En copropriété : porte palière, hall et porte d'immeuble
Dans un immeuble, l'installation d'une serrure connectée soulève une question préalable : l'élément concerné est-il privatif ou commun ? La distinction entre parties privatives et parties communes, qu'il faut connaître avant tout achat en copropriété, se lit dans le règlement de copropriété.
La porte palière est le plus souvent une partie privative, mais sa face extérieure contribue à l'aspect des parties communes, et de nombreux règlements imposent une harmonie des portes palières. Un module posé côté intérieur ne pose donc pas de difficulté, alors qu'un clavier ou un lecteur d'empreinte fixé côté palier, ou une intervention sur un bâti commun, peut nécessiter une autorisation. Celle-ci relève de l'article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965, qui soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Sans autorisation, le syndicat peut obtenir la remise en état, sans avoir à démontrer de préjudice. Il en va de même pour les boîtes à clés fixées dans le hall, sur une grille ou en façade : une simple tolérance du syndic ne suffit pas.
Quant à la porte d'entrée de l'immeuble, son équipement d'un contrôle d'accès connecté et la définition de ses modalités d'ouverture relèvent de l'assemblée générale. Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les modalités d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble se votent à la majorité de l'article 25, avec la possibilité d'un second vote à la majorité simple prévue par l'article 25-1. Un locataire qui souhaite un accès connecté au hall ne peut donc pas l'obtenir seul : sa demande passe par son bailleur, puis par le syndic.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il exiger un code d'accès à la serrure connectée posée par le locataire ?
Non. Pendant la durée du bail, le locataire a la jouissance exclusive du logement et n'a pas à remettre au bailleur un moyen d'y entrer. Les visites en vue d'une vente ou d'une relocation, comme l'accès pour travaux, s'organisent avec lui dans les limites fixées par la loi. À son départ, il devra en revanche restituer un accès complet, ou reposer le dispositif d'origine.
Qui paie les piles d'une serrure connectée dans un logement loué ?
Le locataire, au titre de l'entretien courant, comme pour le remplacement d'un badge perdu. Une panne due à l'usure ou à un défaut de l'appareil reste en revanche à la charge du bailleur.
Un propriétaire peut-il bloquer l'accès d'un locataire qui ne paie plus son loyer ?
Non. Désactiver un badge ou un code pour contraindre le locataire à partir tombe sous le coup de l'article 226-4-2 du Code pénal. Le bailleur doit suivre la procédure judiciaire : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis saisine du juge des contentieux de la protection.
La serrure connectée a-t-elle une incidence sur l'assurance habitation ?
Elle peut en avoir. Certains contrats subordonnent la garantie vol à des moyens de protection précis, de la même manière qu'un assureur peut, pour certains logements, exiger l'installation d'une alarme. Une ouverture par code détourné ne laisse en outre aucune trace d'effraction, ce qui peut compliquer l'indemnisation. Locataire comme loueur saisonnier ont intérêt à vérifier les conditions de leur contrat avant l'installation.
