Acquérir un appartement à Lisbonne, une maison en Espagne ou un studio à Berlin est aujourd'hui une opération à la portée de nombreux résidents français. Le marché unique en simplifie considérablement les mécanismes, mais l'apparente banalité de l'achat masque plusieurs questions concrètes, au premier rang desquelles celle du paiement, puis celle des obligations que le contribuable français conserve à l'égard de l'administration, quel que soit le lieu du bien. Le présent article expose le cadre applicable à une acquisition située dans l'Union européenne.
La libre circulation des capitaux, socle de l'opération
Le droit d'acquérir un bien immobilier dans un autre État membre découle directement de l'un des principes fondateurs du marché intérieur. La libre circulation des capitaux, consacrée par l'article 63 du Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne, interdit en principe toute restriction aux mouvements de capitaux entre États membres. Concrètement, un résident français peut transférer les fonds nécessaires à son achat vers un notaire, un avocat ou un vendeur situé dans un autre pays de l'Union sans autorisation préalable ni contrôle des changes.
Cette liberté n'exonère pas des contrôles ordinaires de lutte contre le blanchiment. Un établissement bancaire, un notaire ou son équivalent local peut, pour un transfert important, demander à justifier l'origine des fonds. Il s'agit non d'une entrave à la circulation des capitaux, mais d'une obligation de vigilance qui s'impose partout dans l'Union et à laquelle l'acquéreur a tout intérêt à se préparer en réunissant à l'avance ses justificatifs.
Le paiement en zone euro : une opération quasi domestique
Lorsque le bien se situe dans un pays de la zone euro, le paiement ne présente aucune spécificité de change. Le prix est libellé en euros, et le transfert des fonds s'effectue par un virement SEPA classique, sur la base d'un IBAN, dans les mêmes conditions qu'un virement interne. Aucune conversion, aucun risque de fluctuation, aucun frais de change ne s'ajoute à l'opération. Le virement du prix de vente est généralement adressé au compte séquestre du notaire ou du professionnel chargé de la transaction, qui en assure la conservation jusqu'à la signature de l'acte.
La seule précaution utile concerne les délais et les plafonds. Un virement portant sur plusieurs centaines de milliers d'euros peut nécessiter un relèvement temporaire du plafond de virement auprès de la banque, ainsi qu'un délai d'exécution à anticiper au regard de la date de signature. Il est prudent d'engager ces démarches plusieurs jours à l'avance.
Acheter dans l'Union hors zone euro : la question du change
Tous les États membres n'ont pas adopté l'euro. Un achat en Pologne, en Suède, au Danemark, en Tchéquie, en Hongrie, en Roumanie ou en Bulgarie s'inscrit certes dans le cadre protecteur du marché unique, mais le prix y est libellé en monnaie nationale, zloty, couronne, forint ou leu selon le cas. La liberté de circulation des capitaux demeure entière, mais la mécanique du paiement change de nature : il faut convertir des euros dans la devise locale, ce qui introduit deux paramètres absents de la zone euro.
Le premier est le coût de la conversion. Le taux appliqué par une banque de réseau et les frais associés peuvent représenter une somme non négligeable sur le montant d'une acquisition immobilière. Le second est le risque de change. Entre la signature d'un compromis et le paiement du solde, plusieurs semaines peuvent s'écouler, durant lesquelles le taux évolue. Une variation défavorable renchérit d'autant le prix effectivement acquitté. Certains acquéreurs recourent à cet égard à des prestataires spécialisés dans le change ou sécurisent le taux à l'avance, deux options qu'il convient d'examiner selon l'ampleur de l'opération.
| Critère | Achat en zone euro | Achat dans l'UE hors zone euro |
|---|---|---|
| Devise du prix | Euro | Monnaie nationale (zloty, couronne, etc.) |
| Mode de transfert | Virement SEPA sur IBAN | Virement avec conversion de devise |
| Frais de change | Aucun | À intégrer au coût de l'acquisition |
| Risque de fluctuation | Nul | Présent entre compromis et paiement |
| Contrôle des changes | Absent | Absent (libre circulation des capitaux) |
Le rôle du notaire varie selon les pays
Le formalisme de la vente n'est pas harmonisé au sein de l'Union. Plusieurs pays de tradition latine, tels que l'Espagne, le Portugal, l'Italie, l'Allemagne ou la Belgique, connaissent l'intervention d'un notaire dont le rôle, bien que proche du modèle français, obéit à des règles nationales propres. D'autres États confient la sécurisation de la transaction à des professionnels dont les fonctions ne recoupent pas exactement celles du notaire français. Il en résulte que la conduite du paiement, la tenue du compte séquestre et le calendrier des versements dépendent du droit local. L'acquéreur ne doit donc pas transposer mécaniquement les usages français, mais se faire préciser, avant tout versement, qui reçoit les fonds, à quel moment et selon quelles garanties.
Les obligations déclaratives françaises demeurent
Acheter à l'étranger n'affranchit pas le résident fiscal français de ses obligations en France. Trois points méritent une attention particulière, indépendamment du pays d'acquisition au sein de l'Union.
La déclaration des comptes ouverts à l'étranger
Si l'acquéreur ouvre un compte bancaire dans le pays du bien, pour régler les charges, encaisser d'éventuels loyers ou faciliter les prélèvements locaux, ce compte doit être déclaré chaque année à l'administration fiscale. L'obligation, prévue par l'article 1649 A du Code général des impôts, s'accomplit au moyen du formulaire 3916, joint à la déclaration de revenus. Elle porte sur l'existence du compte, non sur les sommes qui y figurent, et vaut même pour un compte peu actif. Le défaut de déclaration expose à une amende de 1 500 euros par compte et par année, portée à 10 000 euros lorsque le compte est situé dans un État n'ayant pas conclu de convention d'assistance administrative avec la France, hypothèse rare au sein de l'Union mais dont il faut avoir conscience.
La déclaration des revenus locatifs
Les loyers perçus à raison d'un bien situé dans l'Union constituent des revenus de source étrangère. Ils doivent être portés sur le formulaire 2047, puis reportés sur la déclaration d'ensemble des revenus. Leur traitement dépend de la convention fiscale conclue entre la France et l'État de situation du bien. Selon les stipulations applicables, la double imposition est neutralisée soit par un crédit d'impôt égal à l'impôt français, soit par l'application d'un taux effectif préservant la progressivité. Dans les deux cas, la déclaration en France reste obligatoire, y compris lorsque le revenu a déjà été imposé localement.
L'impôt sur la fortune immobilière
Le résident fiscal français est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur l'ensemble de son patrimoine immobilier mondial, dès lors que la valeur nette taxable de ce patrimoine excède 1 300 000 euros au 1er janvier. Un bien situé à Lisbonne ou à Madrid entre dans l'assiette au même titre qu'un bien français. Le cas échéant, un impôt étranger de nature équivalente peut, sous conditions et selon la convention applicable, être imputé afin d'éviter une double imposition sur la fortune. La territorialité de l'IFI se détermine par le domicile fiscal du contribuable, et non par la localisation du bien.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer en France l'achat d'un bien immobilier situé dans l'Union européenne ?
L'acquisition en elle-même ne fait pas l'objet d'une déclaration spécifique au moment de l'achat. En revanche, le bien produit des obligations récurrentes : déclaration d'un éventuel compte étranger, déclaration des loyers perçus et prise en compte du bien dans l'assiette de l'IFI si le seuil est atteint.
Un virement en euros vers un pays de la zone euro entraîne-t-il des frais de change ?
Non. À l'intérieur de la zone euro, le prix est libellé en euros et le virement SEPA s'effectue sans conversion. Les frais de change n'apparaissent que lorsque le bien se situe dans un État membre n'ayant pas adopté l'euro, où le prix est exprimé en monnaie nationale.
Le compte bancaire ouvert dans le pays d'achat doit-il toujours être déclaré ?
Oui, dès lors que le contribuable est résident fiscal français. La déclaration au moyen du formulaire 3916 porte sur l'existence du compte, quel que soit son solde, et se renouvelle chaque année tant que le compte est détenu.
Les loyers d'un bien situé dans l'Union sont-ils imposés deux fois ?
En principe non. La convention fiscale conclue avec l'État de situation du bien organise l'élimination de la double imposition, par crédit d'impôt ou par taux effectif selon les cas. La déclaration en France demeure néanmoins obligatoire, même lorsque l'impôt a été acquitté localement.
