Acheter une propriété en copropriété, c'est acquérir un logement qui fait partie d'un ensemble immobilier appartenant à plusieurs personnes. Un tel achat, vu la délicatesse de l’opération, nécessite une certaine vigilance et une minimum de connaissances en matière de pièces justificatives. Tout ceci pour un minimum de sécurité sur plusieurs plans, dont celui juridique. Ce mode d'habitation présente des avantages, mais aussi des contraintes qu'il faut bien connaître avant de se lancer. Nous vous présentons justement quelques points essentiels de la question.
Quels sont les types de copropriété ?
Il existe deux types de copropriété : la copropriété divise et la copropriété indivise.
La copropriété divise
C’est la copropriété la plus courante. Elle consiste à diviser l'immeuble en lots distincts, appelés fractions, qui appartiennent à des copropriétaires différents. Chaque fraction comprend une partie privative (le logement) et une quote-part des parties communes (les espaces extérieurs, les escaliers, les ascenseurs, etc.). Le copropriétaire dispose d'un droit de propriété exclusif sur sa partie privative et d'un droit de copropriété sur les parties communes.
La copropriété indivise
C’est la moins répandue. Elle consiste à ne pas diviser l'immeuble en lots, mais à le considérer comme un tout indivis. Les copropriétaires sont donc propriétaires de l'immeuble en proportion de leur apport financier. Ils n'ont pas de droit exclusif sur une partie du logement, mais un droit de jouissance sur l'ensemble de l'immeuble. Ils doivent se mettre d'accord sur la répartition des espaces et des charges.
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Quels sont les documents à consulter avant d'acheter une propriété en copropriété ?
Avant d'acheter une propriété en copropriété, il est important de consulter certains documents.
La déclaration de copropriété
C'est le document fondateur de la copropriété. Il définit les règles de fonctionnement, les droits et les obligations des copropriétaires, ainsi que la répartition des charges et des votes. Il comprend également le plan cadastral, qui indique les limites et les superficies des fractions (le cas échéant), et le règlement de l'immeuble qui précise les normes de comportement et d'entretien à respecter.
Le certificat d'état d'immeuble
C'est le document qui renseigne sur l'état physique et financier de la copropriété. Il indique notamment le montant du fonds de prévoyance qui sert à financer les travaux majeurs et le montant des charges courantes qui couvrent les dépenses courantes.
Il indique aussi le montant des charges spéciales qui correspondent aux dépenses exceptionnelles. Il mentionne par ailleurs les travaux à venir, les litiges en cours et les assurances souscrites.
Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires
Ce sont les documents qui rapportent les décisions prises lors des réunions des copropriétaires. Ils permettent de connaître les orientations et les projets de la copropriété, ainsi que les éventuels conflits ou problèmes rencontrés.
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Quels sont les avantages et les inconvénients de la copropriété ?
La copropriété présente des avantages et des inconvénients qu'il faut peser avant de se décider.
Au nombre des avantages :
- la possibilité de bénéficier de services et d'équipements communs tels qu'une piscine, une salle de sport, un gardien, etc ;
- la réduction des coûts d'entretien et de rénovation qui sont partagés entre les copropriétaires ;
- la sécurité et la convivialité qui sont favorisées par la présence d'autres habitants et par le respect des règles communes.
Par contre, les principaux inconvénients peuvent se libeller comme suit :
- la perte d'autonomie et de liberté qui implique de se conformer aux décisions collectives et de respecter les normes imposées par la copropriété ;
- la hausse des charges qui peut être liée à une mauvaise gestion, à des travaux imprévus ou à des litiges ;
- le risque de conflits qui peut naître de divergences d'intérêts, de personnalités ou de visions entre les copropriétaires.
FAQ
Quelle est la différence entre un syndic et un conseil syndical ?
- Le syndic est le mandataire de la copropriété. Il est chargé d'administrer, de gérer et d'entretenir l'immeuble, en respectant les directives des copropriétaires. Il peut être professionnel ou bénévole. Il est élu par l'assemblée générale pour une durée maximale de trois ans.
- Le conseil syndical est l'organe de contrôle de la copropriété. Il est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale pour une durée indéterminée. Il a pour mission d'assister le syndic, de vérifier sa gestion et de lui faire des recommandations.
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Quels sont les droits et les devoirs d'un copropriétaire ?
- Un copropriétaire a le droit de jouir de sa partie privative et des parties communes. Il a le droit de participer aux décisions collectives, de demander des informations sur la gestion de la copropriété. Il peut aussi contester les actes du syndic ou de l'assemblée générale.
- Un copropriétaire a le devoir de payer ses charges, de respecter la déclaration de copropriété et le règlement de l'immeuble, de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de contribuer à la conservation de l'immeuble.
Comment se calcule le montant des charges de copropriété ?
- Le montant des charges de copropriété se calcule en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes. Cette quote-part est déterminée par la déclaration de copropriété, en tenant compte de la superficie, de la situation et de la consistance de chaque fraction. Les charges sont réparties en deux catégories : les charges générales, qui concernent l'ensemble de l'immeuble, et les charges spéciales, qui concernent certains services ou équipements. Les charges générales sont réparties proportionnellement à la quote-part de chaque copropriétaire, tandis que les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité que chaque copropriétaire retire du service ou de l'équipement.
