Grâce à ses caractéristiques, la SCPI compte parmi les meilleurs placements immobiliers du marché. Elle présente de nombreux avantages et convient au plus grand nombre. Tour d'horizon des essentiels à savoir pour investir en SCPI.
Généralités sur la SCPI
La SCPI ou société civile de placement immobilier est un excellent moyen de diversifier votre patrimoine. Si vous vous demandez comment investir en SCPI, ce plan d'épargne également appelé placement « pierre papier » consiste à acquérir des parts d'un parc immobilier global appartenant à la SCPI. Comparé à un investissement immobilier direct, ce placement offre de ce fait davantage de souplesse.
À qui s'adresse l'investissement en SCPI ?
La SCPI est accessible à tous, entreprises comme particuliers, car le minimum obligatoire en termes d'investissement comprend quelques parts, et l'apport de capital s'élève entre 500 à 1 000 euros. Le cas est différent pour un investissement immobilier classique qui peut nécessiter des centaines de milliers d'euros. En outre, il s'adapte à tous vos projets patrimoniaux, qu'il s'agisse de la constitution d'un patrimoine, de la perception de revenus supplémentaires ou d'une réduction d'impôts. L'investissement en SCPI s'adresse à ceux qui souhaitent investir dans la pierre, mais qui n'ont pas les moyens de devenir propriétaires et qui ne veulent pas avoir à gérer un bien.
Le fonctionnement de la SCPI
Une SCPI est un organisme de placement collectif dont l'objectif est exclusivement d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Son fonctionnement est relativement simple. Des épargnants regroupent leurs économies dans l'objectif d'obtenir des parts de bureaux bien situés ou d'immeubles à usage locatif. Le placement en SCPI est sous la responsabilité de l'autorité des marchés financiers (AMF). De par cette réglementation, vous recevrez tous les ans un rapport annuel de vos investissements et tous les 3 mois un bulletin d'information.
Investir en SCPI vous affranchit des contraintes de trésorerie et de gestion locative, puisque les loyers payés par les locataires sont réglés nets de frais de gestion (taxe foncière, entretiens, etc.). Au lieu d'acquérir une maison ou un appartement et d'en détenir des millièmes, vous achetez des parts dans différents immeubles gérés, loués et entretenus par la société de gestion. Vous pouvez acheter ces parts à crédit ou au comptant et les revendre à tout moment. Toutefois, compte tenu des frais, nous vous recommandons d'investir 20 000 euros au moins sur une durée de 8 à 10 ans afin de rentabiliser votre placement.
Comment choisir une SCPI ?
Les SCPI sont un moyen simple d'accéder à de l'immobilier professionnel pour un montant initial faible. Pour choisir celle qui vous convient, définissez clairement ses objectifs d'investissement, son profil investisseur ainsi que sa durée de placement. Lors de votre choix, faites preuve de vigilance concernant les SCPI trop spécialisées ou qui se concentrent sur un seul secteur d'activité en particulier.
Le maintien des revenus et le potentiel locatif
L'investissement en SCPI présente des risques en matière de liquidité, de rendement non garanti, de faillite et d'obsolescence. Pour les éviter au maximum, mieux vaut investir dans une SCPI attractive et fiable. Privilégiez toujours un acteur de référence qui est présent et actif sur le marché depuis longtemps, mais qui dispose également d'un important patrimoine immobilier. Tenez en outre compte de la capacité de la société à maintenir les revenus donnés aux associés. Soyez vigilant si la société civile de placement a trop souvent recours aux réserves de plus-value ainsi qu'au report à nouveau. Assurez-vous également que le potentiel locatif de la SCPI ainsi que le taux d'occupation financier soit supérieur à 90 %.
La distribution des dividendes, les frais de gestion et la diversité du patrimoine
Lors du choix d'une SCPI, attachez de l'importance à l'évolution de la distribution des dividendes. S'ils baissent de façon notable sur plusieurs années, abstenez-vous. Quant aux frais de gestion, ils doivent être minorés et compris entre 10 et 13 % pour garantir le rendement de la société civile de placement que vous prévoyez de choisir. Le rendement net de cette dernière s'en verra affaibli si les frais sont trop élevés. Assurez-vous par ailleurs que la SCPI dispose d'un patrimoine suffisamment diversifié. Si l'encours total de cette dernière excède les 300 millions d'euros, elle est parfaitement satisfaisante. Ce fait réduit également les conséquences d'une défaillance de l'un des loueurs.
L'intérêt et les avantages de la SCPI
La SCPI vous permet d'investir dans un projet immobilier en fonction de votre capacité de financement. Si inversement, vous possédez des parts, vous pouvez en céder une partie si vous le souhaitez, chose impossible dans le cas d'un logement.
La facilité d'accès et la mutualisation du risque
La SCPI possède des avantages qui lui sont propres, dont la facilité d'accès. En effet, l'investissement dans l'immobilier d'entreprise nécessite un important effort de financement venant de l'épargnant. À l'inverse, la SCPI permet à ce dernier d'accéder au marché de l'immobilier d'entreprise avec une somme moins conséquente. En outre, en tant qu'acquéreur, vous n'avez pas besoin de recourir à un notaire. Grâce à ce système, les risques sont mutualisés sur plusieurs locataires et immeubles en raison de la répartition sectorielle et géographique des actifs. L'investissement est réparti dans plusieurs biens de natures différentes (commerces, bureaux, entrepôts, etc.). Il arrive que l'un des biens détenus par une SCPI rencontre une difficulté (sinistre, loyer impayé, faillite du locataire, etc.). Dans ce cas, les revenus des autres immeubles en location compensent l'impact pour le propriétaire des parts.
La rentabilité, la stabilité des locataires et la création de rente
La SCPI fait partie des placements immobiliers les plus lucratifs avec une rentabilité locative située entre 5 et 6 % nets de charges. À titre comparatif, celle d'un petit studio est comprise entre 3,5 et 4,5 nets. La durée d'un bail commercial (3,6 ou 9 ans) justifie la stabilité des locataires d'un immeuble en SCPI. En effet, ils signent un contrat avec les propriétaires et le bail garantit à ces derniers de percevoir des revenus pendant un certain temps. La SCPI est également parfaite pour préparer votre retraite, car elle vous permet de toucher une importante somme d'argent régulièrement.
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