SCPI : le guide pour mieux comprendre le fonctionnement

scpi

Placer son argent dans une société civile de placement immobilier (SCPI) peut représenter un investissement intéressant. Avant de vous décider, il convient de choisir le type de SCPI qui correspond le mieux à vos attentes. Ceci fait, il importe de faire la balance entre les avantages et les inconvénients de ce type de placement et de mesurer la part de risque qu’il comporte.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est un fonds de placement, dont la spécialité est l’investissement dans l’immobilier locatif. Autrement dit, quand vous acquérez une part d’une de ces sociétés, vous devenez propriétaire d’une portion, proportionnelle à votre apport, du parc immobilier possédé par le fonds de placement. Vos revenus proviennent alors d’une part des loyers perçus. Sur ces loyers, la société de gestion retient ses charges, de fonctionnement, de personnel et d’investissement, et vous verse l’excédent.

En investissant en nue-propriété, il est également possible de payer sa part moins chère. En contrepartie, vous devez accepter de ne percevoir vos revenus qu’au terme d’une période déterminée.

Il existe plusieurs formes de SCPI. La SCPI de rendement est la plus courante. Son but est de vous fournir des revenus réguliers. De son côté, la SCPI de plus-value vous permet de faire fructifier votre capital en revendant vos parts à un prix plus élevé que celui auquel vous les avez acquises. Enfin, si vous souhaitez réduire vos impôts, optez plutôt pour une SCPI fiscale. S’inscrivant dans le cadre de dispositions législatives, comme les lois Malraux ou Pinel, la participation à certaines de ces SCPI vous donne en effet droit à diverses déductions fiscales.

Comment fonctionne-t-elle ?

Le patrimoine immobilier regroupé dans la société civile de placement immobilier est composé d’immeubles très divers, qui peuvent être des résidences, des commerces ou encore des bureaux.

Ces bâtiments sont gérés par les grandes sociétés de gestion qui les ont acquis. Elles sont agréées et contrôlées par des autorités de régulation financière. Ce sont ces sociétés qui se chargent de choisir les locataires. Elles prennent également en charge l’entretien des immeubles et entreprennent des travaux de rénovation, susceptibles de donner ainsi plus de valeur au parc immobilier. Enfin, ce sont ces sociétés qui perçoivent les loyers.

Les avantages

Cet investissement comporte de tels atouts qu’un conseil en immobilier ne pourra manquer de vous le recommander. Un des avantages les plus notables de cet investissement est la tranquillité qu’il vous procure.

Vous êtes en effet débarrassé des tracas qui perturbent souvent le quotidien des propriétaires. Ce sont les sociétés de gestion qui se chargent de tout. C’est à elles qu’il incombe de choisir les immeubles à acquérir et d’y effectuer les travaux d’entretien et d’embellissement nécessaires. Ce sont encore ces sociétés qui sélectionnent les locataires, perçoivent les loyers et s’occupent des problèmes d’impayés.

D’autre part, la variété des locataires et des immeubles, souvent répartis dans plusieurs villes, vous garantit un placement sûr. Par ailleurs, cet investissement vous permet d’acquérir une part de biens parfois peu accessibles et de diversifier ainsi votre patrimoine.

Pour investir dans ce dispositif, vous n’avez pas non plus besoin d’une somme importante. Votre apport peut être d’ailleurs d’autant plus limité que vous n’aurez pas à régler de frais de notaire.

De même, les avantages fiscaux liés au placement dans une SCPI ne sont pas à négliger. Il faut noter, à cet égard, que ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés.

Enfin, les investisseurs disposent de certaines garanties. Outre l’agrément de la société de gestion par une autorité financière, et son contrôle par un conseil de surveillance, la comptabilité de la société est vérifiée par un commissaire aux comptes. Les souscripteurs sont également associés, par leur participation aux assemblées générales, à la prise des décisions les plus importantes.

Les inconvénients

Comme pour tout placement immobilier, il n’existe aucune garantie de valorisation systématique des parts investies dans une SCPI. L’occupation des logements peut notamment s’avérer problématique.

De même, un placement dans une SCPI doit, pour être rentable, se faire sur un terme assez long. Aussi ne faut-il guère compter sur des disponibilités immédiates.

À l’issue de cette longue période, il vous faudra en outre acquitter des frais de sortie relativement élevés.

Si certains avantages fiscaux distinguent l’investissement dans une SCPI, il est parfois soumis à une fiscalité plus lourde. C’est notamment le cas de l’imposition des plus-values immobilières.

Quels sont les risques ?

Investir dans une SCPI peut enfin présenter certains risques, qu’il importe de prendre en compte.

En premier lieu, vous risquez de voir les revenus de vos parts baisser. L’évolution du marché immobilier comme la législation peuvent en effet entraîner une baisse des loyers. Malgré la diversité des biens de la SCPI, qui tend à réduire ce risque de rendement médiocre, la diminution de la valeur des parts n’est jamais à exclure.

Il se peut également que la société chargée de gérer la SCPI rencontre des problèmes de gestion. Une baisse notable des revenus locatifs peut en effet mettre une SCPI peu prévoyante dans une situation difficile. Une fois payés les frais de gestion et d’entretien, ainsi que les taxes, elle peut en effet éprouver des difficultés à verser leurs revenus aux preneurs de parts.

Il est cependant prévu que, dans ce cas, une autre société de gestion prenne en charge la SCPI. Dans le but de rassurer les investisseurs, cette nouvelle société doit être à son tour agréée par une autorité financière officielle.

SCPI : le guide pour mieux comprendre le fonctionnement
4.2 (83.81%) 42 vote[s]