Connaître l’état du marché immobilier en France est essentiel pour toute personne qui désire investir. Une bonne vision globale des choses permet de faire les bons choix pour une bonne préparation de son projet en tenant compte des contraintes actuelles.
Nos experts s’y sont collés et partagent avec vous leur petite revue synthétique du marché immobilier en 2022, avec les tendances actuelles, les villes les plus intéressantes pour un investissement immobilier et un point sur les taux de crédit immobilier actuels.
Les grandes tendances du marché immobilier en France en 2022
Malgré l’inflation due aux différentes crises à travers le monde, le marché de l’immobilier français est resté dynamique sur l’année 2022. Les notaires ont enregistré environ 1,1 million de ventes sur toute l’année, un niveau assez proche du record historique de transactions de 2021.
La dynamique de croissance est restée du côté des maisons. En effet, suite au confinement de 2020, les acquéreurs français privilégient de plus en plus l’achat d’une maison afin de profiter d’espaces extérieurs en famille. Cette tendance s’est confirmée sur l’année 2022. Le nombre d’achats de maisons a ainsi augmenté de plus de 6,5% contre 4,7% pour les appartements.
En ce qui concerne les prix, les centres urbains ont enregistrés une baisse d’attractivité au cours de ces derniers mois au profit des zones rurales. Par exemple, les prix à Paris ont évolué à la hausse de seulement 1,2%, alors qu’on enregistre une augmentation de plus de 8 % dans certaines zones rurales. Selon les analyses de nombreux experts, cette tendance devrait se poursuivre cours de l’année 2023.
Côté investissement, avec un rendement annuel moyen proche de 5% par an, les SCPI comptent toujours parmi les placements immobiliers les plus attractifs et les plus demandés en 2022.
L’immobilier locatif n’est pas du reste. Grâce notamment à la réduction d’impôts allant jusqu’à 21% sur 12 ans, les investissements en Loi Pinel représentent plus de 48% des ventes de logements neufs.
Enfin, toujours du côté de l'investissement locatif, la location meublée professionnelle (LMP) reste un bon moyen d'investir dans la pierre de façon pérenne, à condition de bien préparer son projet. A ne pas confondre avec le statut LMNP.
Dans quelles villes investir sur le marché immobilier en France ?
Selon Seloger.com, Rennes propose le niveau de rentabilité locative le plus élevé de France pour le compte de 2022. Déduction faite des charges et des taxes, les investissements locatifs dans la cité bretonne offre une rentabilité locative nette de 8 %.
Ces performances sont entre autres dues à une forte demande locative, au réseau de transport développé, et à son statut de ville estudiantine.
Sur la deuxième marche du podium, on retrouve Le Mans, avec une rentabilité moyenne de 7,1% sur l’année 2022. Viennent ensuite les villes d’Angers et Brest, avec des rentabilités moyennes respectives de 6,2% et 6,1%.
Dans le top 10 des villes de plus de 100 000 habitants affichant des rendements locatifs élevés, on retrouve Mulhouse, Caen, Besançon, Amiens, Limoges ou encore Orléans. Elles offrent toutes une rentabilité nette de plus de 4%.
En ce qui concerne les grandes villes, Montpellier, Bordeaux, Lille, Lyon, Strasbourg et Toulouse sont celles à garder dans son viseur pour un investissement immobilier rentable. Les prix y sont en hausse constante depuis plus de 10 ans et cette tendance devrait se poursuivre sur les prochaines années.
Quid du marché du crédit immobilier en 2022 ?
Le marché du crédit immobilier ne présente plus les mêmes couleurs qu’en 2021. On est désormais bien loin de la situation des taux historiquement bas.
Des taux multipliés par deux
Fin 2022, les banques accordent de moins en moins de crédits immobiliers à des taux proches de zéro. Selon les données fournies par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts est passé de 1,06% en novembre 2021 à 2,25% en novembre 2022, soit plus du double.
Pour un emprunt classique sur 20 ans, les banques accordaient un taux de 0,99% en novembre 2021, contre 2,23% en novembre 2022.
Deux facteurs principaux expliquent cette forte augmentation :
- La progression rapide de l’inflation qui s’affiche à + 6,2% en novembre 2022 ;
- L’augmentation du taux de refinancement de la BCE qui est passé de 1,25% à 2% au début du mois de novembre.
Un accès difficile au crédit immobilier pour les ménages fragiles
Les ménages les plus fragiles sont malheureusement les plus affectés par cette situation. Les banques sont en effet de plus en plus sélectives dans l’étude des dossiers de demande de crédit et privilégient les profils les moins risqués.
Obtenir un crédit immobilier pour acheter sa résidence principale ou secondaire pourrait donc se compliquer au cours des prochains mois.
Afin de mettre toutes les chances de votre côté, assurez-vous donc d’optimiser votre profil en mettant notamment l’accent sur les trois points suivants :
- Un apport personnel conséquent : les 10% du montant sollicité ne suffisent plus. L’idéal est de financer le projet à hauteur d’au moins 20% avec ses fonds personnels. Cela peut tout de même se faire via des dispositifs comme le prêt à taux zéro, le prêt Action Logement ou encore le prêt PEL ;
- Emprunter sur 25 ans maximum ;
- Avoir un taux d’endettement inférieur à 35% de ses revenus.
Enfin, si l’objectif de votre emprunt immobilier est d’investir sur le marché, les SCPI se présentent comme une alternative plus simple. Elles sont accessibles à tous les budgets et permettent de générer des revenus sur le long terme sans supporter les contraintes liées à la gestion quotidienne d’un bien immobilier.
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