Dans le jargon immobilier il y a des termes qui nous sont totalement inconnus ou alors on en ignore la teneur exacte. Lorsque l'on est acquéreur d'un bien immobilier et que l'on se retrouve dans une impasse financière, on peut trouver une porte de sortie de différentes manières, à condition de ne pas se retrouver interdit bancaire. Mais là encore, une lueur d'espoir peut se profiler sous le nom de vente à référé ou "vente avec faculté de rachat".
Qu'est-ce que la vente à réméré ?
Très peu connue du grand public, la vente à réméré permet de se sortir d'une mauvaise passe financière alors que l'on a un crédit immobilier sur le dos.
Cette vente remonte au Moyen-âge où elle concernait essentiellement des terres, elle a été réhabilitée par Napoléon Bonaparte le 16 mars 1804. Elle intègre le code civil sous les numéros d'article 1659 à 1673, plusieurs fois modifiés, les articles gardent la même teneur de fond.
Du latin "Emere" signifiant "Acheter" avec le préfice "re" donnant un sens de répétition, on comprend la définition de ce terme. La vente à réméré est une vente avec la possibilité de rachat.
Cette vente diffère beaucoup de l'hypothèque ou du rachat de crédits. C'est une sorte de sauvetage sous conditions, mais dans un autre sens, c'est notre unique chance de conserver notre bien.
- Au niveau d'un rachat de crédit, on recherche le besoin de respirer un peu en payant des mensualités plus réduites, mais on rallonge le temps de remboursement et au final, le crédit revient plus cher.
- L'hypothèque nous permet d'avoir certaines liquidités en mettant en gage une partie de la maison déjà payée. On peut racheter son hypothèque et redevenir l'unique propriétaire de son bien.
Pour ces deux options, on ne doit pas apparaitre au FICP, le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers. Par contre, pour la vente en réméré, le fait d'être inscrit sur ce fichier n'est pas un obstacle.
Fonctionnement de la vente à réméré
C'est généralement au cours d'un entretien avec son banquier ou l'organisme de crédit pour une médiation immo que nous entendons parler pour la première fois de cette option.
On doit passer par un notaire qui prendra acte de toute la transaction et informera les parties de leurs droits et devoirs.
- L'actuel propriétaire devient le vendeur, l'acquéreur est un investisseur, il n'est pas foncièrement propriétaire du bien.
- Une durée de contrat est déterminée, entre 6 et 60 mois, c'est-à-dire au maximum 5 ans.
- Un montant de transaction est étudié et proposé, puis accepté par les parties.
Le montant est inférieur à la valeur du bien immobilier. Le vendeur peut rester dans les lieux si les parties s'entendent sur ce point. Par contre, il devra payer un loyer tout le temps qu'il occupera le logement durant la période contractuelle.
Il obtient des liquidités pour éponger ses dettes, se remettre à flot et sortir du rouge aux niveaux bancaires et incidents de paiements. Le notaire garde la somme en surplus qui sera déduite du montant à rembourser.
L'investisseur n'a pas le droit de faire de travaux ou de revendre le bien avant la fin du contrat.
Au terme du contrat le vendeur doit rembourser l'investisseur ainsi que la somme d'indemnisation discutée préalablement et payer le montant des coûts des actes notariés à tous les niveaux, vente et rachat.
A quoi faire attention ?
Si cette vente est la seule solution pour sortir la tête de l'eau tout en gardant son bien, elle peut être dangereuse pour le propriétaire vendeur. C'est pour cela que nous conseillons vivement de faire appel à des entreprises spécialisées en portage immobilier comme Médiation Immo qui seront en mesure de vous accompagner et de vous guider dans toutes les démarches.
Si le propriétaire se retrouve dans l'obligation de vendre son bien en réméré, c'est qu'il est en grande difficulté financière, celle-ci peut être passagère ou chronique. Certaines personnes sont incapables de gérer leur budget correctement et le piège risque de se refermer sur elles.
En effet, si le vendeur continue d'habiter le bien immobilier, il doit payer un loyer mensuellement, s'il oublie ou est dans l'incapacité de le faire même juste une seule fois, l'investisseur est en droit de mettre fin au contrat, de garder le bien, et de mettre le vendeur dehors.
Si le vendeur paye son loyer correctement mais n'a pas pu aplanir ses autres dettes, s'il est toujours fiché, il ne pourra pas demander de crédit immobilier afin de racheter son bien. L'investisseur devient alors propriétaire et peut garder ou non le vendeur en locataire et même augmenter le loyer.
Il faut être sûr de son coup, s'il on veut garder son bien immobilier. N'oublions pas qu'il a été "vendu" à perte, bien en dessous de sa valeur, et c'est ce que recherche l'investisseur, la faille, le non-paiement. Même si tous les investisseurs ne sont pas aussi inflexibles, il vaut mieux suivre les conditions du contrat.
