Acheter en copropriété : ce qu’il faut contrôler

acheter dans une copropriété

Par définition, la copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis avec lequel la propriété est repartie. Cette répartition se fait entre deux ou plusieurs personnes, par lots admettant chacun une partie privative et une cotisation des parties communes. Le terme d’immeuble se distingue au sens large et recouvre autant les immeubles eux-mêmes que les maisons. Les copropriétaires peuvent être des individus physiques comme des individus moraux.

Au sein d’une copropriété, il faut savoir faire la différence entre les parties communes et les parties privatives. On entend par les parties privatives la propriété propre de chaque copropriétaire qui en a également l’usage exclusif. De ce fait, toutes les pièces d’un logement situé dans un immeuble en copropriété se présentent comme la propriété propre du copropriétaire que les autres copropriétaires de l’immeuble n’ont pas l’autorisation à y entrer librement. A contrario, les parties communes sont celles qui dévoilent une utilité pour l’ensemble des copropriétaires comme le sol, les voies d’accès et les locaux de service commun. Mais avant d’acheter en copropriété, il faut avant tout contrôler les points suivants afin d’échapper aux éventuels problèmes.

Avoir le maximum d’informations

Avant d’acheter un appartement, il vous est conseillé de prendre le maximum de renseignements sur la somme exacte des charges annuelles de copropriété et sur leur évolution ces dernières années. Pour cela, vous devez demander au syndicat de copropriété de vous fournir les les procès-verbaux récents des assemblées générales.

Il est conseillé de ne pas seulement s’intéresser au total, mais aussi au détail de toutes les dépenses par poste budgétaire, de même qu’au montant prévu de votre participation. Car il est possible qu’une contribution démesurée de votre part ne puisse être restaurée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Sauf, en cas de déséquilibre démesuré qui prouverait la saisine du TGI (tribunal de grande instance).

La Prévention des coûts futurs ou des coûts non budgétés

Avant de faire un achat, l’inspection des parties communes est moins importante que celle de l’appartement lui-même. Donc, il est recommandé de faire un examen attentif sur l’état des sols, le degré de vétusté de l’ascenseur ainsi que les escaliers.

Il peut être intéressant après cela d’établir un rapport entre ces observations et le contenu des procès-verbaux de la copropriété. En effet, en vérifiant les hypothèses comme : des travaux d’énorme envergure viennent-ils d’être effectués, ont-ils été récemment restitués, ou sont-ils encore actuellement en négociation ? Peuvent également vous amener prévenir autrement l’évolution des charges de copropriété à moyen terme. Généralement, il est plus sage de miser sur une augmentation constante des charges et de les intégrer dans votre prévisionnel à l’acquisition. En effet, l'évolution régulière des normes peut engendrer des travaux non prévus et non budgétés.

La conséquence de la gestion financière

Le caractère de bon ou de mauvais payeur de chaque copropriétaire peut avoir un impact significatif, positif ou négatif, sur la trésorerie de la copropriétaire et sur sa santé financière. À l’analyse des comptes annuels relevés à l’assemblée, la ligne « copropriétaire débiteur » doit théoriquement ne pas présenter un solde négatif. Cela indiquerait que le syndic aurait des difficultés à percevoir la contribution de quelques copropriétaires, ce qui pourrait ensuite le dissuader à terme d’engager des projets de travaux de grande envergure, mais essentiels.

Il est évident, à ce titre, que les copropriétés composées de plusieurs nombres de propriétaires bailleurs connurent davantage de difficultés que celles où les propriétaires résident en majorité leur logement. Ainsi, ils se sentent plus impliqués. D’un autre côté, l’achat d’un bien immobilier ne peut être effectué sans prendre en compte la vie de la copropriété. Des problèmes ou malfaçons, si vous les découvrez, pourront vous servir d’arguments pour négocier le coût à la baisse.

Emilie Cartier
Rédactrice web freelance, Émilie se passionne pour les sujets du quotidien (santé, finance...) et les astuces qui facilitent la vie de tous les jours. Elle aime écrire des publications utiles et informatives, une activité à laquelle elle peut se livrer grâce à Expertpublic.