Lors de la mise en location de votre bien, il est primordial de fixer au mieux le montant de votre loyer charges comprises pour vous éviter des déconvenues et soucis futurs.
Il est important de savoir que dans le cas de la mise en location d'un logement à usage d'habitation principale, la fixation du loyer est réglementée par les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989.
La fixation de base du loyer
Un loyer se détermine selon plusieurs critères : la surface du logement, ses caractéristiques, les loyers en vigueur dans le voisinage, les travaux effectués, les charges locatives et la zone géographique du bien.
Ce dernier critère est en effet désormais soumis à des règles bien spécifiques.
L’encadrement des loyers
La loi Alur de mars 2014 a créé un dispositif d'encadrement des loyers selon l'agglomération où se situe le logement.
Il existe actuellement deux zones : les zones non tendues et les zones tendues.
Dans les zones non tendues, la fixation du loyer est totalement libre et non encadrée.
Dans les zone tendues, il y a deux cas : les communes pour lesquelles il n'y a pas encore de loyer de référence mais pour lesquelles un maximum hors charge peut-être à respecter et Paris, seule ville pour le moment où les loyers sont encadrés.
Le principe pour les zones tendues hors Paris, est que le loyer de la location ne peut pas être supérieur au dernier loyer appliqué au locataire précédent qui n'a pas quitté les lieux depuis plus de dix-huit mois.
La seule façon en zone tendue hors Paris de fixer le loyer librement est dans le cadre d'une première location ou bien si le précédent locataire est parti depuis plus de dix-huit mois ou bien encore si des travaux d'amélioration ont été réalisés pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Sinon, pour augmenter son loyer, on pourra le réviser en fonction de l'indice IRL si cette révision n'a pas été faite dans les douze mois qui précèdent la nouvelle location.
A Paris, le préfet, selon des informations données par l'Observatoire des loyers, décide d'un arrêté encadrant les loyers. Si le locataire sortant payait un loyer inférieur au loyer de référence majoré, le propriétaire devra mettre en place un loyer égal (ou révisé) à celui du locataire sortant. Pour l'augmenter en cas de sous-évaluation ou de travaux conséquents, il faudra respecter le montant maximum du loyer de référence majoré.
Si le loyer du locataire qui part est supérieur au loyer de référence majoré, il faudra que le nouveau loyer soir égal au montant du loyer de référence majoré.
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Les charges locatives
Les charges sont les dépenses que le locataire devra payer mais qui sont en avance payées par le propriétaire.
Elles sont donc récupérables auprès du locataire en sus du loyer hors charge.
Elles représentent diverses charges relatives au logement loués comme le chauffage collectif, la rémunération d'un gardien ou d'une personne pour le ménage des parties communes, les charges d'ascenseur, la taxe d'ordures ménagères, les entretiens de chaudière...
Les charges concernées sont fixées dans le décret du 26 Août 1987.
Le propriétaire devra donc provisionner correctement le montant des charges à ajouter au montant de son loyer hors charge.
Une régularisation devra avoir lieu une fois dans l'année.
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