Le mandat de gestion locative
Si vous confiez la gestion locative de votre bien à un professionnel, qui peut être un agent immobilier ou un administrateur de biens, vous devez conclure avec lui un mandat de gestion locative.
Ce contrat, rédigé entre les deux parties, détaille l'étendue et la durée de la mission confiée au mandataire par le mandant.
Il comprend d'autres éléments, comme l'identité des deux parties, la mention de la souscription le cas échéant, par le mandant, d'une assurance de garantie locative ou encore la désignation du bien mis en location. Le contrat mentionne encore la rémunération du mandataire.
Fixée par le contrat, la durée du mandat peut être d'un an. Une clause de reconduction tacite à chaque échéance est souvent comprise dans le mandat de gestion, sans jamais pouvoir dépasser une durée totale de 30 ans. Enfin, chaque partie a la possibilité de dénoncer ce mandat par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant les termes du contrat.
La gestion locative et ses missions
L'agence immobilière ou l'administrateur de biens, chargés de la gestion locative d'un logement, servent d'intermédiaires entre le bailleur et le locataire. À ce titre, ils sont leurs interlocuteurs habituels et assument toutes les tâches de gestion courante liées à la location du bien.
Au nom du bailleur, le mandataire perçoit les loyers du logement, ainsi que les charges. Chaque année, il procède à la révision du loyer et à la régularisation éventuelle des charges locatives.
De même, l'agence immobilière ou l'administrateur de biens se chargent de l'envoi des quittances de loyer aux locataires. Ils adressent également au bailleur un document servant à la déclaration fiscale de ses revenus locatifs.
Telles sont les tâches de gestion locative les plus courantes. Mais d'autres peuvent être prévues par le mandat de gestion locative. Le mandataire peut ainsi s'occuper des réparations qui ne sont pas à la charge du locataire. Il peut aussi prendre en charge la gestion des sinistres qui ne sont pas couverts par l'assurance habitation du locataire.
La gestion des retards de paiement des loyers peut aussi lui être confiée. Dans ce cas, il se charge de rappeler ces retards au locataire, par des lettres de relance, et de procéder au recouvrement des impayés.
L'agence immobilière gère encore toutes les formalités liées au congé du locataire. Elle vérifie notamment la régularité des demandes de préavis et l'établissement de l'état des lieux de sortie. Elle veille aussi à la restitution du dépôt de garantie. En tant que mandataire, l'agence immobilière ou l'administrateur de biens peuvent représenter le bailleur aux assemblées générales de copropriété.
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Des frais spécifiques
Si le bailleur requiert les services d'un professionnel de l'immobilier, il lui faudra prévoir des frais de gestion locative. Ils représentent d'abord la rémunération du professionnel, qui est prévue, d'un commun accord, dans le mandat de gestion.
Elle est constituée d'un certain pourcentage déduit des encaissements locatifs effectués par l'agence immobilière. Le bailleur doit donc vérifier avec soin sur quels frais locatifs est prélevée la rémunération du mandataire.
Elle peut l'être sur le loyer seul, sur le loyer additionné aux charges, ou encore sur ces deux valeurs ajoutées au dépôt de garantie. On conçoit qu'en fonction de l'assiette choisie, la rémunération du mandataire, et donc les frais assumés par le bailleur, seront différents.
Le bailleur doit aussi vérifier que la rémunération du mandataire s'entend toute taxe comprise. Si ce n'est pas le cas, il faudra lui rajouter la TVA, ce qui augmentera les frais du bailleur.
Il devra encore veiller à ce que toutes les prestations prévues soient bien comprises dans le tarif proposé. Sinon, certaines tâches pourraient générer des dépenses supplémentaires. Le mieux, pour le bailleur, est de comparer les offres et de demander un devis détaillé à chaque agence immobilière.
L'affichage du tarif en vitrine, obligatoire depuis 2014, lui facilite d'ailleurs la tâche. Il faut également compter, dans les frais de gestion locative, la souscription, de la part du bailleur, d'une assurance locative. Elle n'est pas obligatoire, mais très vivement conseillée.
En effet, cette assurance, souscrite par la plupart des propriétaires, permet d'éviter une perte de revenus liée à des loyers impayés. De fait, elle prend en charge les dépenses de procédure, et notamment les frais d'avocats et d'huissier, engagées pour le recouvrement des loyers.
Elle peut aussi couvrir le bailleur si le locataire quitte les lieux sans crier gare ou s'il vient à décéder. Dans certains cas, l'assurance peut prendre en charge les frais de remise en état du logement imputables au locataire sortant, s'ils excèdent le montant du dépôt de garantie.
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