Loi Pinel : comment défiscaliser un achat d’appartement neuf ?

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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation comme la loi Malraux, sur les monuments historiques ou la loi Censi Bouvard. Il concerne tous les logements neufs achetés en France à partir du 1er septembre 2014, et ce, jusqu’au 31 décembre 2021. Ça peut être des biens neufs finis, des biens en VEFA ou en état d’achèvement. Attention, le fait de se constituer un patrimoine ne doit pas dépasser les 300 000 euros par contribuable, et ce, pour une même année d’imposition.

Comment fonctionne ce type d’avantages fiscaux ?

Que ce soit le fait d’acheter un appartement neuf ou une maison neuve, la valeur totale de l’investissement locatif ne doit pas dépasser les 300 000 euros. Le plafond de prix est fixé à 5500 euros par mètre carré. Ce type de bien est vendu sous le régime réel de la TVA immobilière à 20 % alors que l’investissement immobilier dans un bien ancien est soumis aux droits de mutation à 5,80 %. Toutefois, il est possible que les logements anciens puissent bénéficier d’une réduction d’impôt à condition d’être reconstruits à neuf.

Comme le dispositif Pinel est centré sur les investissements locatifs dans le neuf, il faut louer les biens comme résidences principales du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans. La mise en location doit se faire dans un délai d’un an, sinon vous devez rembourser le fisc. Il est à noter que pour profiter de ces dispositifs fiscaux, vous devez louer à des locataires dont le revenu n’excèdera pas un certain plafond.

Il faut noter que grâce au dispositif Pinel, il est admis de louer le bien à l’un de vos ascendants ou vos descendants, mais à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal.

Quelles sont les zones géographiques concernées ?

La diminution des impôts sur le revenu va s’appliquer aux biens sis dans des communes concernées par un déséquilibre entre la demande de biens et l’offre qu’il y a réellement. Les zones sont sectionnées en fonction du nombre d’habitants qu’il y a. On recense donc :

  • La zone A Bis avec Paris et quelques communes de l’IDF ;
  • La zone A en agglomération parisienne, la Côte d’Azur et Genevois français ;
  • La zone B1 avec les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, la Corse.

Pour les achats faits en 2018 en zone B2, où les maisons doivent se situer dans une zone de plus de 50 000 habitants, ou les autres zones frontalières à la France, l’avantage fiscal sera gardé pour les investissements dont les permis de construire ont été validés avant la fin 2018.

La réduction d’impôt qui va réellement s’appliquer

Le propriétaire s’engage à louer son bien, mais dans la limite d’une durée établie à l’avance afin de bénéficier du déficit foncier. Si la Loi Duflot ne proposait qu’une durée de neuf ans pour un taux de défiscalisation de 18 %, la Loi Pinel propose trois années différentes au choix de l’investisseur.

  • Vous louez à 6 ans : l’avantage fiscal est à 12 % de la valeur bien, dans la limite du double plafond de 5500 euros par mètre carré et de 300 000 euros. La valeur de la déduction d’impôts atteint les 36 000 euros au maximum ;
  • Vous louez neuf ans : vous allez réduire 18 % du prix de vos impôts ou 6000 euros par an pendant 9 ans ou 54 000 euros ;
  • Vous louez 12 ans : l’avantage fiscal sur les revenus locatifs est de 21 % du prix du logement. Durant les 9 premières années, la remise peut atteindre 2 % par an ou 6000 euros pour un total de 54 000 euros. Les 3 dernières années, ce taux sera à 1 % par an soit 3000 euros si l’on se focalise sur une valeur d’investissement de 300 000 euros. L’avantage fiscal est de 63 000 euros.

Quid du plafond de loyers de l’année 2020 ?

Dans la zone A Bis, le plafond du loyer mensuel en euros et par mètre carrés est de 17,43 euros ; dans la zone A, il est de 12,95 euros ; dans la zone B1, on a 10,44 euros et enfin dans la zone B2, on a 9,07 euros. Les locataires ne doivent pas dépasser un certain revenu global de référence dépendamment de la composition du foyer.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, l’investisseur doit, en déclarant ses impôts, remplir le formulaire 2044-EB et l’unir à la déclaration de revenus. Cela montrera à l’administration fiscale que vous avez bien fait l’achat d’un bien selon le dispositif Pinel. Seront indiqués : l’identité de l’acheteur et son adresse, la date d’acquisition ou la date de finition du bien, la surface habitable, la date de la première mise en location, la valeur et le calcul de la déduction d’impôts ou encore l’engagement à louer le bien comme une résidence principale.

L’investissement direct ou par une SCPI ?

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont un placement locatif d’une longue durée permettant un investissement peu cher. La SCPI va remettre un revenu potentiel à ses associés concordant avec les loyers perçus au prorata de ce qui sera réellement investi. Cela est intéressant pour les petits contribuables qui veulent profiter d’un placement sûr sur le long terme ou les contribuables qui veulent un rendement optimisé. Attention, le capital n’est pas garanti à la revente.

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Dans tous les cas, les deux systèmes fonctionnent parfaitement. Il est possible d’investir en direct ou grâce à une SCPI, et vous profiterez des mêmes avantages en termes de fiscalité. Si vous êtes contraint de payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière, les parts de SCPI, d’OPCI ou les actions foncières devront être vues sur la déclaration de revenus.