Vous souhaitez vous constituer un patrimoine solide ? Et si vous vous lanciez dans l'achat d'un immeuble de rapport ou de logements locatifs ? Nous vous disons tout sur cette façon efficace de placer vos économies dans un projet rentable.
Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?
L'immeuble de rapport désigne l'achat d'un immeuble complet uniquement à des fins locatives. Le terme "immeuble de rapport" est lié à une pratique qui remonte au XVIIIe siècle, où il était plus courant de posséder sa propre maison. Les immeubles en location ont fait leur apparition durant cette période : lors de la construction d'un bâtiment, on constituait des lots qui appartenaient à la même personne qui les mettait ensuite en location pour répondre aux besoins grandissants de la population, qui avait besoin de se loger dans de bonnes conditions. Les besoins ont par la suite évolué et les personnes souhaitant investir dans l'immobilier y ont vu une véritable opportunité.
Cette période a précédé le développement de la copropriété, et c'est ici qu'est la principale différence. La copropriété regroupe plusieurs propriétaires tandis qu'un immeuble de rapport ne concerne qu'un seul propriétaire de plusieurs lots. En louant ces logements, le propriétaire bénéficie d'un apport : les mensualités de l'emprunt sont donc remboursables grâce aux loyers perçus. Lorsque les prêts sont totalement remboursés, les loyers deviennent alors une rente très intéressante pour le propriétaire.
Pourquoi opter pour l'investissement dans un immeuble de rapport ?
L'acquisition d'un immeuble de rapport est très avantageuse pour un investisseur.
Moins de frais lors de l'achat d'un immeuble
En investissant dans un immeuble complet, les frais liés à l'acquisition sont paradoxalement bien moins élevés que pour l'achat de plusieurs appartements dans des immeubles différents. Les frais sont dégressifs en optant pour l'acquisition d'un immeuble complet : le prix d'achat au mètre carré est bien plus attractif. De plus, les frais de notaire sont moins élevés, tout comme les taxes. Il n'est pas non plus nécessaire de prévoir des frais de syndic.
C'est aussi un système particulièrement intéressant pour envisager des travaux : le propriétaire décide des entrepreneurs, sélectionne les entreprises à qui il fait confiance et leur permet de travailler sur tout le lot sans avoir à se déplacer. Il est donc possible de négocier les tarifs, car l'intervention se fera sur plusieurs logements au même endroit.
Il est aussi beaucoup plus simple pour la gestion locative de concentrer plusieurs appartements au même endroit plutôt qu'à différents endroits d'une ville, voire même dans plusieurs communes différentes.
Un meilleur rendement
Si vous faites l'économie des services d'une agence de gestion locative, le rendement de ces biens sera encore plus important. On peut compter sur une rentabilité qui dépasse bien souvent 8 à 9% et peut parfois égaler 10%. C'est donc bien plus rentable de placer ses économies dans un immeuble de rapport plutôt que de les mettre sur un quelconque livret d'épargne. En répartissant l'investissement sur plusieurs appartements, cela évite de perdre de l'argent avec un grand local qui peut être vacant pendant quelque temps. Vous assurez un roulement pour qu'au moins 70% des logements soient occupés. C'est aussi une façon de rassurer la banque qui comprendra que votre prêt soit réparti sur plusieurs sources de loyers. Si l'un des loyers n'est pas versé, les risques sont donc moins importants pour l'établissement bancaire.
Qui décide d'investir dans un immeuble de rapport ?
L'investissement dans un immeuble de rapport est une acquisition qui demande une vraie réflexion, car il demande un apport financier conséquent. La capacité financière doit être prouvée et les établissements banquiers doivent être en confiance. Il s'agit de voir si vous êtes en capacité d'acquérir l'immeuble de rapport, mais aussi de réaliser les éventuels travaux pour réhabiliter les logements et assumer les charges.
C'est un investissement à plus ou moins long terme selon vos capacités de remboursement, souvent une bonne façon de préparer la retraite. Avoir un revenu locatif est idéal pour compléter des revenus en baisse avec le changement de statut. L'investissement peut être réalisé par une personne physique ou morale, en fondant une SCI (Société Civile Immobilière) par exemple. Particuliers et marchands de biens sont souvent intéressés par un immeuble de rapport.
Comment sélectionner au mieux son immeuble de rapport ?
Si vous voulez que votre placement soit vraiment intéressant, il est primordial de bien choisir le bien à acquérir. Pour être certain que votre acquisition soit rentable, assurez-vous de plusieurs choses :
- Avez-vous des connaissances dans le domaine des travaux ? C'est indispensable pour pouvoir réaliser certains travaux par vous-même. Et vous aurez aussi une meilleure lisibilité concernant les devis des travaux que les entrepreneurs vous feront.
- L'immeuble de rapport doit être doté de compteurs individuels afin de répartir les charges sur tous les appartements que vous allez mettre en location.
- Optez pour un immeuble bien placé : il doit avoir accès à toutes les commodités et à un bon réseau de transports en commun. Assurez-vous que le lieu est attractif, qu'il n'est pas trop bruyant, qu'il ne subit pas de désagréments comme une odeur nauséabonde ou la clientèle d'un bar qui risque de générer des nuisances. Y a-t-il des infrastructures comme des écoles, des lieux de vie, des associations ou encore des supermarchés aux alentours ?
- Choisissez un immeuble de rapport proche de votre lieu de vie ou de votre travail, surtout si vous assurez la gestion locative vous-même. Si vous devez vous y rendre, vous pourrez le faire facilement.
- Optez pour un immeuble de rapport en bon état ou soyez certain que vous pouvez réaliser une grande partie des travaux à moindre coût.
- Si vous avez des moyens restreints, privilégiez une petite ville animée plutôt qu'une grosse ville plus coûteuse.
- Renseignez-vous sur les loyers pratiqués sur le territoire que vous visez. Cela vous donnera une idée du loyer que vous pouvez espérer. Il vaut mieux baser votre investissement sur des estimations réalistes pour ne pas perdre d'argent. Le mieux est que les loyers permettent de rembourser l'emprunt en prenant en considération les travaux à réaliser.
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