Vendus quelques centaines d'euros et branchés sur une simple prise, les kits solaires de balcon séduisent de plus en plus d'occupants d'appartements. Leur installation en copropriété soulève pourtant une question que la loi du 10 juillet 1965 ne règle qu'imparfaitement : un copropriétaire peut-il poser seul un panneau sur son balcon, ou doit-il obtenir l'accord de l'assemblée générale, et à quelle majorité ? La réponse dépend du mode de pose, du règlement de copropriété et, pour le locataire, de l'accord de son bailleur.
Un équipement léger, un statut juridique composite
Le kit de balcon se compose d'un ou deux panneaux reliés à un micro-onduleur et branchés sur une prise du logement. Il n'a rien de commun, sur le plan juridique, avec les installations en toiture vendues au domicile des particuliers et financées à crédit, qui relèvent du régime du démarchage photovoltaïque. Sa légèreté apparente ne le dispense pas pour autant des règles de la copropriété, parce qu'il s'installe à la frontière entre parties privatives et parties communes.
Le règlement de copropriété est le premier document à consulter. Le balcon y est fréquemment rattaché au lot, ou qualifié de partie commune à jouissance privative. Le garde-corps, qui participe de la façade et de son harmonie, est en revanche le plus souvent une partie commune. Dans le silence ou la contradiction des titres, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute d'ailleurs communs le gros œuvre des bâtiments. La logique est la même que pour une antenne, une parabole ou un climatiseur en façade : ce qui touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble échappe à la seule volonté du copropriétaire.
Plusieurs autorisations distinctes
Installer un panneau de balcon peut exiger jusqu'à trois autorisations, qui ne se substituent pas l'une à l'autre :
- celle de la copropriété, dès que l'installation affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
- celle du bailleur, lorsque l'occupant est locataire, selon les règles qui gouvernent les droits du locataire et du bailleur face à une transformation des lieux loués ;
- celle de la mairie, l'installation pouvant figurer parmi les travaux à déclarer en mairie lorsqu'elle modifie la façade.
S'y ajoute une formalité étrangère au droit de la copropriété : la déclaration du kit auprès d'Enedis, au moyen d'une convention d'autoconsommation sans injection, obligatoire quelle que soit la puissance installée.
La pose au sol, sans fixation : un usage en principe libre
L'article 9 de la loi de 1965 permet à chaque copropriétaire d'user et de jouir librement de ses parties privatives et des parties communes dont il a la jouissance, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Un panneau simplement posé sur le sol du balcon, lesté, sans perçage ni fixation et peu visible depuis l'extérieur, relève en principe de cette liberté et ne requiert aucun vote.
Cette liberté connaît deux limites. Le règlement de copropriété peut d'abord comporter des clauses relatives à l'usage des balcons ou à l'harmonie des façades, opposables dès lors qu'elles sont justifiées par la destination de l'immeuble au sens de l'article 8. Le panneau ne doit ensuite causer aucun trouble : reflet gênant pour un voisin, surcharge de la dalle, risque de chute en cas de vent. Un panneau posé au sol mais dépassant nettement du garde-corps modifie l'aspect de la façade et retombe dans le champ de l'autorisation.
La fixation au garde-corps : un vote, mais à quelle majorité ?
Dès que le panneau est fixé au garde-corps ou à la façade, l'autorisation de l'assemblée générale doit être obtenue avant toute pose. La difficulté tient à la majorité applicable, sur laquelle deux textes se rencontrent.
Depuis la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables, le k du II de l'article 24 soumet à la majorité simple « la décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ». Cette majorité se calcule sur les seules voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Mais l'article 25 b soumet à la majorité absolue, celle des voix de tous les copropriétaires, « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ». Une partie de la doctrine considère que le texte issu de la loi de 2023 vise la décision collective du syndicat d'équiper l'immeuble, et que la demande individuelle d'un copropriétaire posant un kit à ses frais demeure régie par l'article 25 b. D'autres praticiens appliquent l'article 24 à toute installation solaire sur garde-corps. À notre connaissance, la Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée sur cette articulation.
Rédiger la résolution avec prudence. Une décision adoptée à une majorité insuffisante peut être annulée, alors qu'une décision adoptée à une majorité plus exigeante que nécessaire reste valable. Le copropriétaire a donc intérêt à faire inscrire sa demande à l'ordre du jour au titre de l'article 25 b. Si le projet n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24.
La demande gagne à être précise : modèle et dimensions du panneau, mode de fixation, absence de perçage, couleur du cadre, attestation d'assurance, engagement de dépose et de remise en état à la vente du lot ou à la première demande justifiée du syndicat. L'assemblée peut assortir son autorisation de conditions, qu'il convient de respecter scrupuleusement.
Le locataire : un double accord
Le locataire n'est pas membre du syndicat des copropriétaires et ne peut saisir lui-même l'assemblée générale. Il est en outre tenu, par l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. À défaut, le bailleur peut exiger la remise en état à son départ, ou immédiatement lorsque la transformation met en péril la sécurité du local.
Un kit posé au sol et retiré au départ s'apparente à un simple aménagement. Une fixation au garde-corps constitue en revanche une transformation : le locataire doit obtenir l'accord écrit de son bailleur, qui sollicite à son tour l'autorisation de l'assemblée générale. Le locataire reste par ailleurs tenu de respecter le règlement de copropriété, dont les extraits relatifs à l'usage des parties privatives et communes lui sont communiqués lors de la signature du bail.
La déclaration préalable en mairie
L'article R. 421-17 a du code de l'urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. Un panneau fixé au garde-corps et visible depuis la voie publique entre en principe dans ce champ, et le plan local d'urbanisme peut comporter des prescriptions sur les façades. En secteur protégé ou aux abords d'un monument historique, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France s'impose. L'autorisation de l'assemblée générale ne dispense pas de cette formalité, et la déclaration ne vaut pas autorisation de la copropriété.
Les risques d'une pose sans autorisation
Des travaux affectant les parties communes réalisés sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite, que le syndicat peut faire cesser en référé sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile. Deux ordonnances rendues en 2026 illustrent la sévérité des juges : le tribunal judiciaire de Lyon, le 12 janvier, et celui de Narbonne, le 26 mai, ont ordonné la dépose de panneaux posés sans autorisation sur des toitures parties communes, le second sous astreinte et aux frais du copropriétaire, coût du constat compris. Le refus antérieur de l'assemblée générale aggrave la situation du contrevenant, dont l'installation devient une violation caractérisée du règlement.
La responsabilité civile est également en jeu. L'occupant gardien du panneau répond, sur le fondement de l'article 1242 du code civil, des dommages causés par sa chute ou son arrachement. Il convient de vérifier que le contrat d'assurance habitation couvre cet équipement, et de le déclarer à l'assureur si nécessaire.
Contester un refus de l'assemblée générale
Le copropriétaire opposant ou défaillant qui entend contester la décision de refus dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire (article 42, alinéa 2). Le refus peut être annulé s'il caractérise un abus de majorité, c'est-à-dire s'il est contraire à l'intérêt collectif ou pris dans le seul but de nuire au demandeur, par exemple lorsque l'assemblée a autorisé des installations comparables pour d'autres copropriétaires.
L'article 30 de la loi de 1965 ouvre une autre voie : lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions qu'il fixe, des travaux d'amélioration. Le juge apprécie alors si l'installation présente ce caractère et si elle est compatible avec la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires.
Questions fréquentes
Faut-il l'accord de la copropriété pour un panneau solaire posé au sol du balcon ?
En principe non, si le panneau n'est ni fixé ni percé, reste peu visible depuis l'extérieur et ne contrevient à aucune clause du règlement de copropriété. Dès qu'il est accroché au garde-corps ou modifie l'aspect de la façade, un vote est nécessaire.
Le syndic peut-il autoriser seul l'installation ?
Non. Le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale mais ne peut autoriser lui-même des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Son accord écrit, s'il est donné, ne protège pas le copropriétaire contre une action du syndicat.
La copropriété peut-elle équiper elle-même tous les garde-corps ?
Oui. Le k du II de l'article 24 permet à l'assemblée générale de décider, à la majorité simple, l'installation d'ouvrages de production solaire sur les toits, les façades et les garde-corps, et l'article 26-4 lui permet de voter à la même majorité un emprunt collectif réservé aux copropriétaires qui souhaitent y participer.
