Les Français sont nombreux, chaque année, à se lancer dans l'acquisition d'une propriété viticole. Cet engouement s'explique par une véritable passion pour l'univers du vin, mais aussi par la volonté de s'entourer d'un nouveau cadre de vie ou de se donner les moyens d'une reconversion professionnelle. Ces conseils peuvent vous aider à acquérir votre domaine viticole dans les meilleures conditions.
L'état du vignoble
Avant de prendre possession d'un domaine viticole, il faut en vérifier l'encépagement, c'est-à-dire la cartographie des cépages présents sur la propriété. Il convient aussi de contrôler la superficie des parcelles classées Appellation d'origine contrôlée (AOC).
Il importe également de vérifier avec précision la superficie du domaine. Par ailleurs, un état précis des lieux permettra de connaître l'état sanitaire du vignoble. Il est nécessaire de savoir si le climat local fait courir des risques, notamment de gel ou de sécheresse, au vignoble considéré.
En recourant aux services d'un site spécialisé proposant des propriétés viticoles à vendre, vous profitez de l'expertise et du savoir-faire de connaisseurs du monde viticole. Conseillé par ces spécialistes, vous découvrirez plus facilement un domaine viticole répondant à vos attentes.
Que vaut le domaine ?
Avant de vous décider à acquérir un domaine viticole, vous désirez savoir s'il est rentable. Le chiffre d'affaire dépendant de la stratégie commerciale du propriétaire actuel, rien ne garantit a priori que vous pourrez en conserver toute la clientèle.
Vous pouvez tout de même vérifier que les marques afférentes au domaine sont bien déposées et protégées contre d'éventuelles contrefaçons. Par ailleurs, la protection assurée aux marques par les organismes agréés ne s'étend pas toujours aux marchés étrangers.
La valeur du domaine : d'autres éléments à prendre en compte
Pour apprécier la valeur du domaine viticole, vous devez aussi évaluer ce que vaut le stock de vin qu'on vous laisse.
Il faut également apprécier le montant des travaux réalisés par l'actuel propriétaire pour mener à bien la récolte à venir, dont les bénéfices iront au nouveau propriétaire.
L'intérêt du vendeur
Même si le domaine vous séduit, encore faut-il que le vendeur soit intéressé par la vente.
Pour cela, il doit notamment vérifier que le régime fiscal appliqué aux plus-values réalisées au moment de la cession lui soit favorable. Cela dépendra pour partie de la nature du régime d'imposition choisi par ce vendeur.
Des bâtiments à vérifier
Les bâtiments d'habitation et d'exploitation font partie intégrante du domaine viticole. Leur état doit être strictement conforme à la règlementation.
Pour vous en assurer, vous devez faire procéder à un certain nombre de diagnostics. Ils auront notamment pour but de vérifier si les bâtiments sont dépourvus d'amiante ou ne contiennent pas, dans la peinture ou les canalisations, des traces de plomb, cause possible de saturnisme.
Il faut également s'assurer que les structures des bâtiments ne sont pas menacées par des insectes xylophages. Le diagnostic de performance énergétique doit être également demandé.
Prendre en compte le personnel
L'acquisition du domaine passe, le plus souvent, par la reprise du personnel travaillant sur la propriété.
Il convient alors de vérifier la nature et la validité des contrats de travail. Contrôlez que le solde de tout compte donné par l'actuel propriétaire contienne bien l'inventaire des sommes versées par lui à chacun des employés.
La présence de fermiers
En plus du personnel employé au domaine, une partie de celui-ci peut être exploité dans le cadre du fermage.
À vous de voir si vous pouvez vous accommoder de la présence de fermiers. Dans le cas contraire, vérifiez avec le propriétaire actuel si les contrats de fermage arrivent à expiration ou s'il est possible d'exercer un droit de reprise, en vue d'une exploitation personnelle des parcelles louées.
Une cave conforme
Ce lieu doit permettre un traitement adapté des effluents phytosanitaires et assurer la protection du vin contre d'éventuelles contaminations.
Vérifiez aussi la conformité de l'installation électrique et assurez-vous que la cave, par son aménagement, garantit la sécurité des conditions de travail.
Elle doit par ailleurs respecter des normes réglementaires strictes en matière de protection de l'environnement.
L'état du matériel
Avant de vous décider, vérifiez également l'état et la valeur potentielle du matériel agricole.
Assurez-vous que, dans l'outillage viticole présenté, se trouvent les instruments adaptés aux diverses façons culturales.
Pour mener à bien le travail viticole, vous aurez notamment besoin d'un broyeur, d'une houe rotative, d'une charrue ou encore d'un pulvérisateur. Vérifiez que ce matériel soit bien conforme à la règlementation.
Vérifiez certains engagements
L'actuel propriétaire, en effet, a pu prendre certains engagements, notamment auprès d'une cave coopérative. Dans ce cas, il lui apportait son raisin qui, avec d'autres, était vinifié, stocké et conditionné.
Si vous ne souhaitez pas poursuivre cette collaboration, il faut le mentionner avant la vente. Dans ce cas, il faudra rembourser les parts sociales que le cédant possédait au titre de la cave coopérative.
