Dans la cadre d’une succession ou d’un investissement immobilier, le démembrement présente des avantages. Découvrez les atouts du démembrement de propriété en matière de transmission de patrimoine immobilier. Quels bénéfices pour les descendants ? Tout ce qu’il faut savoir sur le démembrement immobilier en termes de fiscalité.
Qu’est-ce qu’un démembrement immobilier ?
On appelle démembrement immobilier le fait de séparer l’usufruit (la perception des revenus du bien) avec la nue-propriété (la jouissance du bien). Et ce, jusqu’à la fin de l’usufruit, c’est-à-dire lorsque l’usufruitier décède. Le bien est alors restitué de plein droit au nu-propriétaire, qui devient alors propriétaire.
Ce démembrement représente un bon dispositif pour transmettre un patrimoine à ses héritiers sans leur faire payer de droits de succession trop élevés. En effet, le nu-propriétaire n’est pas assujetti à la succession car il retrouve le droit de l’usufruitier.
Même si le démembrement concerne prioritairement les biens immobiliers tels que maison, appartement ou immeuble, il peut aussi s’appliquer aux valeurs mobilières (portefeuille de titres, assurance-vie, argent sur un compte-courant…). Il s’agit de cas spécifiques puisque l’usufruitier n’a pas possibilité de jouir du bien sans le consommer. On parle de quasi-usufruit.
L’intérêt d’un démembrement immobilier
Ce dispositif permet d’anticiper sereinement la transmission du patrimoine. Grâce au démembrement immobilier, vous conservez la jouissance de votre bien, et notamment la perception des revenus locatifs.
En ce qui concerne la fiscalité, depuis le 1er janvier 2018 et le nouvel impôt sur la fortune immobilière, usufruitier et nu-propriétaire doivent déclarer chacun la valeur de leurs droits sur le bien immobilier en cas d’héritage. Les enfants qui héritent de la nue-propriété de biens immobiliers doivent tenir compte de la valeur du bien lors de la déclaration de leur patrimoine immobilier sauf si :
- le parent usufruitier a recueilli cet usufruit en héritage ou donation ;
- les parents ont donné de leur vivant la nue-propriété de biens à leurs enfants. Dans ce cas, ils déclarent seuls la valeur de la propriété.
Il faut également tenir compte de l’âge de l’usufruitier dans le calcul fiscal de la nue-propriété.
Tableau du barème fiscal de la nue-propriété
| Âge de l’usufruitier | Valeur fiscale de la nue-propriété |
| Plus de 91 ans | 90 % de la pleine propriété |
| De 81 à 90 ans | 80 % de la pleine propriété |
| De 71 à 80 ans | 70 % de la pleine propriété |
| De 61 à 70 ans | 60 % de la pleine propriété |
| De 51 à 60 ans | 50 % de la pleine propriété |
| De 41 à 50 ans | 40 % de la pleine propriété |
| De 31 à 40 ans | 30 % de la pleine propriété |
| De 21 à 30 ans | 20 % de la pleine propriété |
| Moins de 20 ans | 10 % de la pleine propriété |
Quand démembrer un bien ?
Le démembrement peut s’effectuer à deux stades différents :
- dès l’achat du bien. Il peut s’agir d’un démembrement temporaire ou viager. Cette solution peut aussi bien être utilisée dans un contexte familial que pour de simples associés ;
- en cours de possession du bien. C’est le démembrement viager qui s’applique automatiquement. Le bien familial sera transmis aux descendants. Les enfants ne possèderont la propriété qu’au décès du parent.
A savoir, pour gérer aisément un démembrement entre parents et enfants, la société civile immobilière ou SCI représente une bonne solution.
