Comment les banques calculent la capacité d’emprunt ?

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Un projet immobilier ? Avant de vous rendre dans votre agence bancaire ou d’aller faire le tour des organismes prêteurs, il est indispensable de se renseigner sur la capacité d’emprunt. En effet, il s’agit d’un critère pris en compte par les banques dans leur décision de vous prêter de l’argent ou non. Même si cela n’est pas le seul élément pris en considération, il revêt une importance capitale. Mais comment les banques calculent la capacité d’emprunt ? Il existe une formule basée sur vos revenus et vos dépenses. Découvrez laquelle. Et on vous dit tout aussi sur le taux d’endettement ainsi que le reste à vivre. Suivez également nos conseils pour augmenter votre capacité d’emprunt.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt : définition

Vous avez déjà entendu parler de la capacité d’emprunt ou capacité d’endettement, mais vous vous posez la question « c’est quoi, exactement ? ».

En fait, la capacité d’emprunt désigne le montant qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque pour financer un projet d’achat immobilier. Il s’agit d’un des éléments les plus importants pour les banques, avec l’apport personnel. Toutefois, il faut savoir que la capacité d’emprunt ne varie pas en fonction de l’apport personnel de l’emprunteur. Ce qui peut être favorable à l’emprunteur, c’est le taux du crédit immobilier.

Autrement dit, pour les banques, votre capacité d’emprunt représente le moyen de vérifier votre aptitude à emprunter une somme et à la rembourser. Cela désigne également le montant que vous pourrez demander à l’établissement comme crédit.

En outre, la capacité d’emprunt conditionne votre obtention de prêt, même s’il ne s’agit pas du seul critère qui va entrer en compte.

Mais sur quoi s’appuie le calcul de la capacité d’emprunt (ou d’endettement) ? Il y a deux éléments déterminants : le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur.

D’autre part, la durée du prêt immobilier ainsi que le taux d’intérêt possèdent une influence sur le montant qu’il est possible d’emprunter à la banque. Par exemple, plus le taux est élevé, plus le montant des mensualités ainsi que la durée sont élevées, ce qui réduit la capacité d’emprunt.

Comment les banques calculent votre capacité d’emprunt ?

Il existe une formule pour calculer votre capacité d’emprunt :

Vos revenus – vos charges fixes = votre capacité d’emprunt.

Cependant, derrière cette formule de calcul d’apparence simple, il y a des éléments plus complexes à prendre en compte.

En effet, le calcul de la capacité d’emprunt varie en fonction de plusieurs critères :

  • le taux d’endettement ;
  • le montant de l’apport personnel ;
  • le taux fixe ou variable du prêt demandé ;
  • le montant des mensualités ;
  • la durée d’emprunt ;
  • l’âge et l’état de santé de l’emprunteur.

A savoir : ce n’est pas le type de bien (maison, appartement…) qui va influer sur le calcul de la capacité d’emprunt. La banque ne va retenir que la somme. Et d’autre part, la formule reste identique que vous demandiez un prêt immobilier ou un crédit auto.

Quels sont les revenus et les charges pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

La banque prend en compte plusieurs types de revenus dans le calcul de la capacité d’emprunt :

  • les salaires et traitements ;
  • les pensions de retraite ;
  • les bénéfices industriels et commerciaux, non-commerciaux et agricoles ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus de placements et de financements réguliers.

Quant aux charges, elles concernent :

  • les mensualités des autres crédits en cours ;
  • les loyers ;
  • les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint.

A savoir : il ne s’agit pas de listes exhaustives car il peut exister d’autres revenus réguliers et charges fixes. De la même manière, tous les établissements bancaires ne vont pas prendre en compte les mêmes charges.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Si vous voulez emprunter de l’argent à une banque pour acheter une maison ou un appartement, vous rencontrerez souvent cet autre terme. Mais, qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le calcul de la capacité d’emprunt va de paire avec le taux d’endettement. Ce dernier se calcule en faisant le rapport entre les charges et les revenus. Vous obtiendrez ainsi un pourcentage qui conditionnera l’obtention ou non du prêt.

Généralement, l’organisme prêteur se base sur un taux d’endettement de 33 % à ne pas dépasser. Cependant, banque peut décider de vous octroyer un prêt même si votre taux d’endettement dépasse cette limite. De la même manière, une demande de prêt peut être refusée même si le taux d’endettement est inférieur à 33 %.

Montant du reste à vivre

Les banques prennent également en considération le reste à vivre. Celui-ci est basé sur des minimas :

  • de 600 à 1000 euros pour une personne seule ;
  • de 750 à 1000 euros pour un couple sans enfant ;
  • jusqu’à 400 euros par enfant supplémentaire.

Bien sûr, ces minimas ne sont pas respectés au pied de la lettre. Chaque banque a ses propres critères et tient compte de la situation de l’emprunteur.

Astuces pour augmenter sa capacité d’emprunt

Vous avez calculé votre capacité d’emprunt et vous pensez que la banque vous refusera votre prêt immobilier ? Sachez qu’il y a des méthodes pour augmenter sa capacité d’emprunt.

D’abord, regardez ce qui peut être diminué dans vos charges fixes. Si vous avez déjà plusieurs autres crédits en cours (crédit auto, crédit à la consommation…), vous pouvez les renégocier ou les regrouper pour faire un rachat de crédit. Ainsi, vous paierez une mensualité moins élevée.

Ensuite, l’autre solution consiste à souscrire deux prêts. Les organismes prêteurs ne sont pas très favorables à cette pratique, mais elle reste envisageable. Ainsi, vous paierez moins d’intérêt et pourrez faire baisser vos mensualités.

Dans cette optique, il s’avère indispensable de faire des simulations en ligne via des outils disponibles. Vous pouvez également vous rendre dans plusieurs banques afin de voir ce qu’elles vous proposent.

Enfin, le recours à un courtier reste une solution efficace. Ce professionnel vous renseignera sur les points à améliorer pour augmenter votre capacité d’emprunt.

Emilie Cartier
Rédactrice web freelance, Émilie se passionne pour les sujets du quotidien (santé, finance...) et les astuces qui facilitent la vie de tous les jours. Elle aime écrire des publications utiles et informatives, une activité à laquelle elle peut se livrer grâce à Expertpublic.